diskusi peperiksaan LAM/PAM Bhg3

Understanding Planning Process

2007-07-12T22:01:00.000+08:00

hi, my name is Lau. I'm sitting for this year's part3 exam. I'd be grateful if you could explain to me the following question that i have in mind.
Say a land title has on it land use category of "building", but doesn't have any express conditions stating whether it has to be a "residential" or "commercial" building. In that case, can a condominium block(residential) be built on a commercial podium?
Can that happen? Or is it the responsibility of the land owner to apply for the inclusion of a specific express condition (residential or commercial) before proceeding with development.

Thanks. Would really appreciate your help.

ck lau kclau@hotmail.com

The email I received above is quite typical of questions or queries I received from candidates, developers and even architects. It is also a popular exam question. The nature of the question reveal the need for better understanding of the planning process and the need to avoid confusion between NLC (National Land Code) and Planning Act.

To answer the question, I’ll try to explain the difference and the relationship between NLP and Planning Act.

The NLP in a nut-shell, tells of land use category. It can only be Agriculture, Building or Industry. Many misunderstood the categories and include ‘commercial’ or ‘tourism’ in it.

The express condition in most likelihood states the type of agriculture, building or industry that can or cannot be developed on that land. It is also likely to be silent. Some examples; the land can be used for building a single house only for a building land; or, ‘not to allow any Hevea Brasiliensis (rubber trees) to grow on the land for an agricultural category land.

Going back to the question, we see that the land is in ‘Building’ category. It technically means that any building can be built on the land. But, no building can be built unless it was approved in planning (obtained a Development Order), and subsequently received an approved building plan.

Whatever type or mix of the building to be built can only be determined by planning control process.

In planning control, two reference documents are the Structure Plan (Pelan Struktur) and Local Area Plan otherwise popularly known as RT (Rancangan Tempatan). Unlike the Structure Plan, which is general and deals mostly with policies, the RT is normally quite specific as to the permissible development content. One can see in what zone his land is.

On whether a residential can be built on a commercial podium.

The straight answer is yes. A residence can be built on building land and a commercial complex can be built on building land. A residential can be built on a commercial podium because both are buildings. I do not see any restriction as far as NLC is concerned. The restriction if any may come in the zoning of the RT. Such proposals are rather advanced for zoning plan that were normally straightforward or single-minded. What an architect needs to do is to apply for a planning approval and obtain a DO.

The real complication of building a residential on a commercial apartment is more in the aspects of quit rent, tax and tariff and also in the aspects of property classification. Such residences normally have to pay commercial rather than residential rate for utilities, commercial quit rent rate and until recently not considered as a ‘housing’ under the Housing Development Act. Buyers of such residence are not protected, as a house purchaser normally would be under the Act. This may soon change with the Act now undergoing further amendment.

There is no need for the owner to apply for an express condition to be added to the land title. It is rare that an owner would ask for an express condition to be stated when a ‘nil’ can open to more possibilities. The real problem occurs when the express condition prohibit a certain type of building or allow a specific kind of building. For example, it would be difficult to develop a commercial building on a land expressly designated for residential only. I say difficult because it is not impossible. If the land is expressly designated for residential only but the owner wants to develop a shopping complex on it, he must first apply for lifting of the restriction from PTG. This would normally require a development approval.

I suggest to architects not to be overly rigid but creative in interpreting the land use category, zoning control etc. Many new developments were carved out of creative interpretation and the ability to convincingly present new ideas.

‘Mahligai’ Zakaria (bahagian 2)

2006-11-07T18:57:00.000+08:00

Apakah, meroboh satu-satunya jalan penyelesaian dari segi undang-undang?
Sekiranya kita menerima hakikat bahawa tindakan meroboh adalah tindakan undang-undang, maka kita akan dengan mudah memahami bahawa hak individu untuk memiliki sebuah rumah yang sesuai dengan keupayaan kewangan dan keperluan beliau adalah hak asasi yang didokong oleh perlembagaan. Jika beliau membina sebuah bangunan dalam tanah yang dimilikinya secara sah dan tidak melakukan kerosakan atau kacau-ganggu kepada orang lain, maka hak beliau tidak boleh dinafikan. Syarat untuk membina bangunan mengikut pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan adalah keperluan teknikal yang bersifat sekunder. Ini tidak bermakna ianya boleh diketepikan kerana seperti yang saya sebut di atas, undang-undang itu tetap kekal untuk dilaksanakan. Berasaskan kepada hak asasi individu inilah saya berkeyakinan bahawa meroboh mana-mana binaan haram bukanlah jalan penyelesaian bukan sahaja kepada Mahligai Zakaria secara khusus malah kepada mana-mana binaan haram yang lain.

Apakah Pihak Berkuasa Tempatan boleh mengambil tindakan meroboh sewenang-wenangnya?
Pihak Berkuasa Tempatan tidak boleh mengambil tindakan meroboh sewenang-wenangnya kerana struktur perundangan mempunyai alternatif tindakan yang jelas bermula daripada amaran, arahan memberhentikan kerja, kompoun, penalti, pendakwaan dan jika sabit kesalahan oleh mahkamah dikenakan tindakan denda, penjara dan tindakan meroboh.

Jika hujah ini diterima, kita mungkin akan berpandangan bahawa tindakan meroboh hanya boleh dibuat dengan perintah mahkamah. Kita masih perlu berhati-hati dengan hujah ini kerana satu ciri yang istimewa dalam Akta Kerajaan Tempatan dan Akta Jalan, Parit dan Bangunan adalah peruntukan kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk merangka Peraturan dan Undang-undang Kecil sendiri. Saya tidak berpeluang untuk mengkaji undang-undang kecil yang diguna-pakai di Kelang tetapi saya tahu tentang adanya Majlis Perbandaran yang mempunyai Undang-undang Kecil yang membenarkan tindakan meroboh jika tindakan itu di sokong oleh Majlis yang bersidang.

Peranan arkitek dalam masalah binaan haram.
Sebagai arkitek kita selalunya bergantung semata-mata kepada Akta-akta umum yang disenaraikan di atas. Kita adakalanya tidak menyedari ujudnya undang-undang kecil yang digubal khusus untuk sesuatu Pihak Berkuasa Tempatan. Seorang arkitek yang menjalankan praktisnya di luar dari daerah kebiasaannya wajar mendapatkan maklumat yang lengkap sebelum mengemukakan pelan dan mengambil tindakan segera meminda pelan jika diperlukan. Bukan itu sahaja malah arkitek juga perlu memantau perjalanan pelan, respon dari jabatan dan juga tindakan klien dalam aspek bayaran fee prosesan pelan, sumbangan, deposit dan pematuhan kepada pelan dalam masa pembinaan.

Saya percaya hampir semua binaan haram dibina menggunakan pelan yang dibuat oleh arkitek profesional atau pelukis pelan yang berdaftar. Jika tidakpun, pastinya ada arkitek atau pelukis pelan di belakang pelan-pelan tersebut.

Dalam kes Mahligai Zakaria, kita baca dari akhbar bahawa pelan telah dikemukakan tetapi tidak diluluskan oleh Majlis kerana fee pelan tidak dibayar. Arkitek yang mengemukakan pelan kemudian menarik diri. Tidak jelas samada arkitek menarik diri sebelum atau selepas kekecohan bermula. Juga tidak disebut samada beliau menarik diri dengan membatalkan permohonan atau tidak. Hal ini tidak dijelaskan kepada awam. Kemudiannya dalam sidang akhbar, (yang dipaparkan sebahagiannya di TV3) pemilik menyatakan bahawa satu-satunya kesilapan teknikal dalam pelan yang dikemukakan adalah nama pemilik bangunan yang berbeza dengan nama pemilik tanah.

Dengan setakat fakta yang diketahui, saya berpendapat bahawa sememangnya Majlis mengambil tindakan yang betul untuk tidak memproses pelan yang tidak dikemukakan oleh arkitek bagi pihak pemilik tanah. Kesilapan ini kelihatan terletak pada arkitek yang sepatutnya telah menyemak pemilikan tanah sebelum mengemukakan pelan. Mengemukakan pelan kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk suatu individu atau entiti yang tidak mempunyai milikan tanah secara sah adalah satu kecuaian profesional. Di pihak Pihak Berkuasa Tempatan pula pelan sedemikian biasanya dianggap sebagai tidak diterima.

Berkenaan dengan fee proses pelan yang tidak dibayar, terdapat dua kemungkinan. Pertama, jumlah fee telah dimaklumkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan kepada arkitek, arkitek telah memaklumkan kepada pemilik tetapi beliau tidak mahu atau belum sempat membayar. Kedua Pihak Berkuasa Tempatan tidak menerima pelan (atas sebab milikan tanah tadi) dan dengan demikian tidak meminta fee pelan dilunaskan. Dalam kemungkinan pertama, saya cuma berharap yang arkitek telah memaklumkan keperluan Pihak Berkuasa Tempatan secara bertulis kepada pemilik.

Kes serupa di atas sebenarnya telah banyak berlaku dan saya rasa telah dialami oleh ramai arkitek. Dari segi UBBL, sememangnya beban mengemukakan pelan, mendapatkan kelulusan dan memantau pembinaan sehingga Sijil Layak Menduduki diperolehi adalah tanggung jawab arkitek. Tetapi dalam realiti praktis, adakalanya pemilik (terutamanya jika mereka ‘ada orang dalam’) lebih suka untuk mengendalikan urusan pelan sendiri. Pihak Berkuasa Tempatan pula, ada yang cukup tegas dengan berhubungan semata-mata dengan arkitek tetapi ada yang bersikap tidak kisah. Kepada semua arkitek, pengalaman peribadi dalam kes seperti ini cukup mengajar saya untuk menasihatkan anda supaya berhati-hati dan tidak sekali-kali melepaskan tanggungjawab ini kepada klien anda biarpun apa kata mereka.

Perlukah Arkitek mengawasi pembinaan binaan haram?
Soalan ini cukup menarik. Saya tidak mempunyai jawaban yang tepat tetapi saya akan cuba untuk melihat hujah yang sesuai.

Dalam hal binaan haram, arkitek berdepan dengan dilema yang berat samada untuk tidak mengawasi pembinaan dan melanggar kontrak dengan klien atau mengawasi dan dianggap bersekongkol dengan klien yang membina binaan haram.

Saya berpandangan bahawa arkitek mempunyai tanggungjawab untuk mengawasi pembinaan sekalipun ianya haram dari aspek tidak mendapat kelulusan pelan.Ini berdasarkan kepada beberapa fakta;

1. Arkitek mempunyai perjanjian yang memerlukan beliau bertanggungjawab dengan klien daripada peringkat rekabentuk skematik sehinggalah projek disiapkan dan mendapat Sijil Layak Menduduki dan jika pembinaan dilaksanakan oleh Kontraktor, mengawasi kontrak itu sehingga akaun muktamat.
2. Arkitek adalah ‘orang yang berkelayakan’ atau orang yang mengemukakan pelan’ dibawah UBBL. Tanggungjawab ini mempunyai implikasi undang-undang.
3. ‘Orang yang berkelayakan’ atau orang yang mengemukakan pelan’ di bawa takrif UBBL tidak boleh menarik diri kecuali penarikan dirinya dipersetujui oleh Pihak Berkuasa Tempatan dan seorang arkitek pengganti telah dilantik.
4. Sekiranya pelan telah dikemukakan dan kemudiannya diluluskan, (semasa atau selepas pembinaan) arkitek akan kembali bertanggungjawab.
5. Arkitek mempunyai tanggungjawab moral dan profesional kepada masyarakat awam dari segi keselamatan pembinaan.

Setengah orang berpandangan bahawa kontrak tidak terpakai dalam perlaksanaan tindakan yang salah dari segi undang-undang. Dalam kata lain, arkitek sekalipun mempunyai perjanjian dengan pemilik, tidak perlu mengawasi aktiviti yang salah tersebut. Namun demikian ‘salah’nya pembinaan tersebut bersifat sementara.

Arkitek bagaimanapun mestilah mengambil langkah melindung diri dengan memaklumkan kepada pemilik secara bertulis tentang kesalahan beliau. UBBL juga mempunyai peruntukan untuk arkitek melapurkan kesalahan pemilik tersebut. Arkitek boleh dikatakan bersubahat jika tidak mengambil langkah demikian.

Mestikah Mahligai Zakaria diroboh?
Dalam hal ‘mahligai Zakaria’ ini, saya akan cuba mengupas masalah ini daripada beberapa aspek.

1. Apakah, meroboh satu-satunya jalan penyelesaian dari segi undang-undang?
2. Apakah PBT boleh mengambil tindakan meroboh sewenang-wenangnya?

Menjawab persoalan ini memerlukan kita mempunyai sedikit pengetahuan tentang beberapa undang-undang yang berkaitan. Spesifiknya kita perlu merujuk kepada beberapa akta yang berkaitan:

1. Kanun Tanah Negara,
2. Akta Kerajaan Tempatan
3. Akta Jalan, Parit dan Bangunan,
4. Akta Perancangan Bandar dan Desa,
5. Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984.

Mungkin juga kita perlu memasukkan Perlembagaan Malaysia dalam hal hak individu untuk memiliki harta (Artikel r69 - Persekutuan Bab 6 – Keupayaan terhadap harta, kontrak dan guaman dan Artikel 13 – Hak terhadap harta) sebagai satu aspek yang perlu disentuh sama.

Setiap rakyat mempunyai hak dalam Perlembagaan untuk memiliki sebuah rumah. Rumah itu mestilah dibina secara sah dan selamat atas sebidang tanah yang dimiliki juga secara sah mengikut Kanun Tanah Negara. Kanun Tanah pula memperuntukkan bahawa tanah yang dimiliki itu mesti dibina sebuah bangunan dengan mengikut pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan. Pihak Berkuasa Tempatan pula mensyaratkan bangunan diluluskan mengikut Akta Perancangan Bandar dan Desa [yang menentukan had maksima penggunaan tanah dan ketinggian bangunan], Akta Jalan, Parit dan Bangunan [yang menentukan piawaian jalan dan parit] dan Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 [ yang menggariskan piawaian minima bagi bangunan].

Tindakan meroboh apa-apa binaan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bukanlah suatu tindakan ‘unilateral’ yang boleh dibuat sesuka-hati tetapi merupakan suatu tindakan undang-undang. Ertinya ia hanya boleh dilaksanakan apabila cukup syarat; dibenarkan oleh peruntukan undang-undang dan telah melalui proses notis dan tindakan perundangan termasuk ianya boleh dicabar di mahkamah. Dari kefahaman saya tentang Kanun dan Akta-akta di atas, saya tidak melihat tindakan meroboh boleh dibuat sebelum adanya perintah mahkamah. Tetapi ini cuma pandangan peribadi saya dan mungkin ada peguam yang lebih arif di pihak Pihak Berkuasa Tempatan yang tidak akan bersetuju dengan saya dan mempunyai hujah yang cukup kuat untuk menasihatkan sedemikian. Betul atau salah tafsiran saya hanya boleh ditentukan oleh mahkamah dan setakat ini saya tidak tahu tentang kes meroboh oleh Pihak Berkuasa Tempatan yang telah dicabar dimahkamah tertinggi yang hukumnya boleh dijadikan panduan.

Penutup.
Debat tentang siapa benar dan siapa salah tidak akan berakhir dengan mudah di sini. Apapun kesudahannya, kita mengharapkan hikmah dan kebaikan. Kita juga mengharapkan agar sikap rasional diutamakan dan undang-undang ditegakkan. Mahligai Zakaria hanyalah satu kes glamor yang berada dipuncak ‘iceberg’. Ianya menjadi besar kerana saiznya yang besar dan mahal, dan dimiliki oleh orang yang dianggap berkuasa sedangkan ratusan atau mungkin ribuan lagi mahligai-mahligai besar dan kecil, yang dimiliki oleh orang-orang biasa dan kerdil yang tidak dipentaskan dibawah lampu sorot media perdana. Semuanya menuntut keadilan dan kewarasan tindakan. Mahligai–mahligai ini adalah satu kesalahan yang khusus dalam satu undang-undang yang khusus dan wajib diadili dengan undang-undang yang khusus juga .

Episod ini akan mempunyai natijah yang besar kepada perjalanan dan ketelusan Pihak Berkuasa Tempatan di seluruh negara kalau mereka ingin mengambil iktibar darinya. Kepada bakal arkitek, satu-satunya nasihat yang boleh saya berikan kepada anda dan kepada saya sendiri juga adalah supaya berhati-hati dan berusaha mempertahankan tahap profesionalisme kita pada setiap masa.

‘Mahligai’ Zakaria (bahagian 1)

2006-11-01T15:44:00.000+08:00

[satu analisis kepada masalah binaan haram dalam perbandaran]

Untuk beberapa hari dalam minggu kebelakangan ini, kita dihidangkan dengan kisah ‘Mahligai Zakaria’ di Pandamaran Kelang, yang dikatakan dibina tanpa satu pelan yang diluluskan oleh Majlis Perbandaran Kelang. Saya merasakan isu ini cukup penting untuk difahami dan dihayati oleh semua arkitek termasuk yang akan menduduki peperiksaan bahagian 3. Sebagai profesional kita mestilah pertamanya mengenepikan semua sentimen dan berbincang atas rasional yang khusus sahaja.

The law says Zakaria’s mansion must go
Andrew Ong Oct 28, 06 4:16pm

According to the law, the illegal mansion built by Port Klang assemblyperson Zakaria Deros must be torn down - nothing short of that is acceptable, said Sg Pinang assemblyperson Teng Chang Khim. Teng, a practising lawyer, said the Street, Drainage and Building Act 1976 clearly stipulates that local authorities, in this case Klang Municipal Council (MPK), must demolish the building should Zakaria fail to do so. Zakaria, who is also a Klang municipal councillor, was alleged to have built his RM 8 million sprawling mansion early this year without submitting the required building plans to the MPK. Last week, it was reported that Zakaria would be meted the maximum fine for building the mansion in Kampung Idaman, Pandamaran, which was ten times the planning fee - RM24,000.

Petikan di atas daripada laman web Malaysiakini adalah satu daripada beberapa artikel dalam media-massa yang pada pandangan saya mempunyai ‘twist’ yang tersendiri. Apa yang akan saya cuba bentangkan di artikel ini adalah pandangan daripada sudut perundangan senibina dan realiti praktis yang saya percaya mempunyai kesan kepada Arkitek yang berdepan dengan kerenah birokrasi sedemikian seharian dalam praktis mereka.

Saya juga telah ditanya pandangan berhubung dengan isu ini khususnya tentang apa yang saya harapkan dihujung episod ini. Terus-terang saya katakan bahawa saya berharap agar beliau diberi peluang untuk membetulkan kesilapan, mengemukakan pelan, mendapatkan kelulusan, membayar denda seperti yang sewajarnya dan akhirnya dibenarkan menyimpan ‘mahligai’ beliau. Apa juga kesilapan beliau, ia mesti dilihat sebagai satu kesalahan yang khusus dalam satu undang-undang yang khusus dan tidak harus dicampur-aduk dengan sentimen politik, kepartian, balas dendam dan lepas geram.

Bagi maksud artikel ini, ‘mahligai Zakaria’ tidak akan merujuk kepada sebuah rumah besar di Pandamaran sahaja tetapi sebagai terma generik kepada rumah-rumah dan bangunan-bangunan yang serupa di seluruh negara. Rupa dan saiznya mungkin berbeza tetapi sama dari aspek perlanggaran undang-undang.

Sebagai arkitek dalam praktis, saya lebih suka melihat episod ini dari sudut yang lebih luas iaitu masalah birokrasi dan kelembapan sistem penyampaian (delivery system) kita secara menyeluruh. Jika Zakaria berjaya mengekalkan mahligainya, ia akan membuka peluang untuk keampunan kepada banyak lagi orang lain yang melakukan kesalahan yang serupa samada mereka bergelar, berpangkat atau rakyat marhain. Saya mengharapkan ‘belas kasihan’ daripada pihak berkuasa ini akan dilebarkan kepada semua.

Mahligai ini bukanlah satu-satunya kes yang terpencil. Banyak lagi bangunan dan kediaman, kilang malah bangunan-bangunan milik kerajaan, parti pemerintah dan parti pembangkang juga yang telah dan sedang dibina di seluruh negara tanpa atau sebelum kelulusan pelan. Pemiliknya bukan sahaja ahli majlis atau yang berhormat, malah peniaga, usahawan dan orang biasa juga.

Saya tidak boleh bersetuju dengan Teng Chang Kim. Beliau seorang peguam dan pandangan beliau merupakan interpretasi beliau sendiri yang saya rasa cetek dan konvenien dengan suasana semasa dan semangat kepartiannya. Saya pasti ada peguam lain yang mempunyai pandangan dan hujah yang berbeza.

Kalau mahligai ini wajib dirobohkan, maka ribuan lagi mahligai-mahligai yang serupa yang akan wajib dirobohkan juga. Kita akan berpeluang mencipta satu industri mega untuk merobohkan ratusan malah puluhan ribu lagi bangunan yang serupa di seluruh negara.

Masalah Persepsi dalam Tindakan PBT
Saya tidak nafikan, ada dalam kes-kes yang tertentu, PBT kelihatan begitu cepat mengambil tindakan meroboh sementara dalam kes yang lain, mereka kelihatan seperti menutup sebelah mata atau mengheret kaki dari mengambil tindakan yang segera. Dari mata kasar, apa yang kita nampak ini menyebabkan kita cepat melatah, menuduh kepincangan, salah-laku dan rasuah. Ini masalah persepsi. Saya pasti, bukan Zakaria sahaja yang telah dan pernah menerima ‘nasihat lembut’ – a slap on the wrist, malah ratusan rakyat biasa juga. Aspek ini akan saya cuba bincangkan di sini.

Episod mahligai Zakaria ini sebenarnya mendedahkan kelemahan dalam keseluruhan sistem pentadbiran kerajaan tempatan. Ianya dialami bukan saja di Kelang malah diseluruh negara. Pihak Berkuasa Tempatan sebenarnya hanya nampak gah dan berkuasa tetapi kebanyakannya tidak mempunyai kapasiti yang wajar untuk melaksanakan segala tanggungjawab yang sepatutnya dilaksanakan baik dari segi kewangan, kakitangan dan kuasa di bawah undang-undang. Dalam hal pembangunan sahajapun semua Pihak Berkuasa Tempatan tidak memiliki kapasiti kakitangan yang cukup untuk menyemak dan meluluskan pelan, memeriksa pembinaan dan menguatkuasakan undang-undang. Inilah realiti sebenar. Mereka yang sedar tentang realiti ini mungkin akan bersikap oportunistik dengan mengekploitasi kelemahan struktur dalam Pihak Berkuasa Tempatan dan melakukan tindakan-tindakan luar undang-undang. Namun demikian hakikatnya, kesalahan yang tidak didakwa dan dihukum tidak bermakna tidak bersalah. Undang-undang itu tetap kekal untuk dilaksanakan. Salah satu Pihak Berkuasa Tempatan yang saya ketahui menyimpan dua belas ribu fail untuk premis yang tidak mempunyai pelan yang diluluskan. Sebahagian fail ini telah berusia berbelas tahun. Namun kekurangan kakitangan memaksa mereka untuk mengenepikan sementara tindakan kerana lebih banyak lagi hal semasa dan segera yang perlu diambil perhatian..

Di pihak rakyat yang ingin membina bangunan juga timbul kemungkinan dikalangan sebahagian mereka untuk mengambil risiko dan meneruskan pembinaan sebelum pelan diluluskan dengan kesediaan untuk membayar denda yang maksima apabila tindakan undang-undang itu sampai kepada mereka. Pada perkiraan mereka, denda yang akan dibayar itu adalah wajar kerana kos yang ditanggung untuk sewa dalam masa menunggu itu misalnya akan lebih besar daripada denda yang dibayar.

Hakikatnya, kesalahan yang tidak didakwa dan dihukum tidak bermakna tidak bersalah. Undang-undang itu tetap kekal untuk dilaksanakan. Salah satu Pihak Berkuasa Tempatan yang saya ketahui menyimpan dua belas ribu fail untuk premis yang tidak mempunyai pelan yang diluluskan. Sebahagian fail ini telah berusia berbelas tahun. Namun kekurangan kakitangan memaksa mereka untuk mengenepikan sementara tindakan kerana lebih banyak lagi hal semasa dan segera yang perlu diambil perhatian.

Tindakan berpilih dalam kes-kes meroboh bangunan

Untuk menjawab tohmahan mengenai tindakan berpilih dalam kes-kes meroboh bangunan atau pembinaan haram, perlu difahami bahaw tindakan biasanya diambil bergantung kepada beberapa aspek seperti risiko keselamatan dan kacau-ganggu kepada awam.

Pembinaan haram boleh dibahagi dua kategori.

1. Bangunan yang dibina di atas tanah yang tidak dimiliki oleh pemunya bangunan secara sah.
Termasuk dalam kategori pertama ini adalah rumah-rumah setinggan dan gerai-gerai yang dibina atas tanah kerajaan atau milikan orang lain, sambungan haram kepada bangunan bukan milik atau binaan dalam tanah milik tetapi melencong atau terkeluar memasuki tanah kerajaan atau tanah orang lain

2. Bangunan yang dibina tanpa pelan yang diluluskan tetapi di atas tanah milik pemunya bangunan dan mematuhi semua aspek teknikal yang disyaratkan.
Termasuk dalam kategori ini adalah rumah-rumah persendirian, bangunan-bangunan kerajaan dan perseorangan malah rumah-rumah ibadat ugama, masjid, surau dan kuil-kuil yang dibina sebelum pelan diluluskan.

Saya rasa mempunyai kelayakan yang memadai untuk membincangkan masalah ini bukan sahaja sebagai seorang arkitek malah sebagai mantan ahli majlis dalam sebuah majlis perbandaran. Saya berani katakan bahawa tidak ada tindakan meroboh yang dibuat secara buta-tuli atau dalam keadaan yang tergesa-gesa. Ahli-ahli majlis bukanlah manusia-manusia rakus dan liar yang boleh bertindak sesuka-hati diluar batas undang-undang. Majlis perlu cukup berhati-hati dan bertindak melakukan kerja meroboh setelah pasti semua aspek perundangan diambilkira. Pegawai undang-undang sentiasa ada dalam semua mesyuarat majlis untuk menasihat dari segi implikasi tindakan. Yang mana kerja meroboh dibuat lebih cepat dari yang lain adalah kerana binaan dalam kategori yang pertama itu telah dikaji dan disahihkan sebagai membahayakan keselamatan. Untuk yang lain, meroboh hanyalah tindakan yang terakhir.

Biasanya Pihak Berkuasa Tempatan dalam mengambil tindakan kepada kedua-dua kategori di atas akan mengambil tindakan segera apabila, binaan haram itu menimbulkan kacau-ganggu sebagaimana yang ditakrifkan dalam Akta Jalan Parit dan Bangunan dan menerima komplen yang sahih daripada pemilik tanah atau jiran bersempadan yang menerima kesan dan gangguan secara langsung daripada bangunan haram tersebut. Dalam kes tanah milikan kerajaan seperti tanah-tanah setinggan, komplen biasanya diterima secara langsung daripada Pejabat Tanah. Perlu juga difahami bahawa Pejabat Tanah juga mempunyai kuasa meroboh dibawah Kanun Tanah Negara dan biasanya mempunyai jentera dan mekanisma sendiri untuk berbuat demikian.

Dalam kes dimana bangunan dibina tanpa pelan (pelan tidak dikemukakan); dibina setelah pelan dikemukakan tetapi sebelum diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan; atau dibina lain daripada pelan yang diluluskan, Pihak Berkuasa Tempatan biasanya mengambil jalan selamat yang bertimbangrasa. Di mana kes-kes ini boleh diselesaikan secara denda dan pendakwaan, maka langkah ini akan diambil lebih dahulu dan diutamakan.

Membandingkan tindakan ke atas binaan haram atas tanah milik orang lain dengan binaan haram atas tanah milik sendiri adalah tidak wajar walaupun hati kecil kita mungkin terpanggil untuk menuntut apa yang kita anggap sebagai keadilan.

Mungkin perlu untuk kita sejenak merenung kenapa ramai daripada rakyat memilih untuk melanggar undang-undang khususnya dalam hal membina dahulu bangunan sebelum pelan diluluskan?

Jawaban paling mudah adalah kerana rakyat kebanyakannya letih dan kecewa kerana terpaksa melalui proses dan kerenah yang lama dan panjang dari Pihak Berkuasa Tempatan. Kalau kita memahami fitrah manusia, kita akan memahami bahawa tidak ramai yang ingin melanggar undang-undang. Apabila mereka berbuat demikian, dan dalam jumlah yang ramai, maka semestinya kita perlu melihat kemungkinan ada sesuatu yang tidak kena pada undang-undang atau perjalanannya. Adalah adil jika kita katakan bahawa proses untuk membaiki proses kelulusan pelan dan perjalanan undang-undang ini sedang dan akan berterusan. Namun masalah ini bukanlah sesuatu yang boleh diselesaikan sekelip mata dan memerlukan masa dan kewangan yang besar. Dari segi kewangan, hakikat bahawa hanya sedikit Pihak Berkuasa Tempatan yang mampu beroperasi sendiri bersandarkan kutipan cukai pintu tidak dapat dinafikan. Yang lain pula terpaksa bergantung kepada sumbangan kerajaan. Begitu juga dalam hal kakitangan dan perjawatan, Pihak Berkuasa Tempatan tidak mempunyai kuasa untuk melantik tetapi sebaliknya terpaksa memohon dan kemudiannya menunggu pegawai-pegawai daripada Jabatan Perkhidmatan Awam.

Sebenarnya, kelewatan meluluskan pelan tidak boleh dibebankan dibahu Pihak Berkuasa Tempatan semata-mata. Pihak Berkuasa Tempatan tidak mempunyai kakitangan dan pegawai yang cukup dari segi kuantiti dan tidak juga cukup dari segi kepakaran. Kerana itu Pihak Berkuasa Tempatan terpaksa bergantung kepada jabatan-jabatan teknikal seperti JKR, Jabatan Kesihatan, Bomba dan lain-lain. Lebih memburukkan lagi keadaan adalah apabila Pihak Berkuasa Tempatan kini terpaksa bergantung pula kepada syarikat-syarikat utiliti swasta atau jabatan teknikal yang diperbadankan seperti TNB, Telekom, IWK, SATU, PUAS dan lain-lain.

[bersambung di bahagian 2]

Sijil Layak Menduduki Sementara

2006-10-29T20:06:00.000+08:00

Dalam beberapa perbincangan, telah timbul persoalan samada Sijil Layak Menduduki Sementara itu ujud atau tidak dari segi perundangan. Adakalanya, pandangan individu yang cukup teransang menimbulkan masalah keyakinan kepada kita sehingga kita terpaksa balik dan menyemak semula Undang-undang Kecil Bangunan (UBBL) bagi mendapatkan kepastian. Jawapan pendeknya? Ya. Sijil Layak Menduduki Sementara itu ada diperuntukkan di bawah UBBL.

Menurut Undang-undang Kecil Bangunan 1984 (UBBL), terma yang tepat bagi Sijil Layak Menduduki adalah Perakuan Kelayakan Menduduki. Terma ini berbeza mengikut pihak-pihak berkuasa tempatan tetapi mempunyai maksud yang sama.

Undang-undang Kecil Bangunan mempunyai peruntukan untuk 2 jenis Perakuan Kelayakan Menduduki Sementara iaitu Perakuan Kelayakan Menduduki Sementara di bawah UBBL 26 (1) dan Perakuan Kelayakan Menduduki Sebahagian di bawah UBBL 27 (1).

Sebelum kita membincangkan Perakuan Sementara/Sebahagian ini, kita perlu melihat kepada Perakuan Kelayakan Menduduki yang penuh terlebih dahulu.

Perakuan Kelayakan Menduduki yang penuh menurut UBBL adalah adalah suatu perakuan yang mesti diberikan apabila 3 syarat dipatuhi.

1. Orang yang berkelayakan semasa kerja itu dijalankan telah memperakui dalam Borang E,
2. Seorang pegawai Pihak Berkuasa Tempatan telah memeriksa bangunan
3. Perkhidmatan perlu berikut telah disediakan.

a. jalan
b. akses
c. pandangan darat
d. tempat letak kereta
e. parit
f. pemasangan alat kebersihan
g. air
h. letrik
i. lif bomba
j. pili bomba
k. pembentungan
l. pembuangan sampah.

Jika struktur klausa ini diamati, Perakuan Kelayakan Menduduki begitu spesifik kepada aspek teknikal bangunan dan mana-mana bangunan yang telah mematuhi ketiga-tiga syarat mesti diberikan Perakuan Kelayakan Menduduki oleh PBT tanpa apa-apa pertambahan syarat yang lain. PBT yang enggan mengeluarkan Perakuan Kelayakan Menduduki apabila ketiga-tiga syarat ini dipatuhi secara konsepnya adalah melanggar undang-undang. PBT juga boleh dianggap sebagai melakukan kesalahan jika ia mengadakan syarat-syarat tambahan baik sebelum atau selepas kelulusan pelan. Namun demikian kita tidak pernah mendengar apa-apa tindakan yang pernah diambil oleh sesiapa ke atas PBT yang enggan atau lambat atau mengenakan syarat tambahan kepada peruntukan UBBL sebelum mengeluarkan Perakuan Kelayakan Menduduki. Ini berlaku kerana dalam Klausa 28 Kesalahan di bawah Akta, hanya orang yang menduduki bangunan tanpa Perakuan Kelayakan Menduduki sahaja yang boleh didakwa. PBT dan pegawai-pegawainya juga mempunyai satu peruntukan keramat di bawah Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam (Akta 198) 1948.

Apakah yang membezakan Perakuan Kelayakan Menduduki Sementara dengan Perakuan Kelayakan Menduduki Sebahagian?

Perakuan Kelayakan Menduduki Sementara adalah kebenaran yang diberikan kepada satu bangunan yang telah siap sepenuhnya menurut 3 syarat seperti kehendak UBBL tetapi dibina dengan ‘penyimpangan kecil’ atau sedikit berbeza daripada pelan yang diluluskan. Penyimpangan kecil’ di sini tidak dijelaskan secara khusus tetapi saya andaikan sebagai merujuk kepada pertambahan ruang yang tidak merubah pelan asal secara signifikan, tidak melanggar syarat-syarat teknikal seperti anjakan sempadan dan unjuran bangunan. Perakuan ini mempunyai had masa 6 bulan untuk pemilik memohon dan mendapatkan kelulusan dan boleh dikenakan deposit berasaskan fee, mengikut budi-bicara PBT. Deposit ini boleh digunakan oleh PBT untuk melaksanakan pematuhan kepada lencongan daripada pelan lulus dan saya mengandaikan ianya boleh digunakan termasuk untuk membayar arkitek untuk memasukkan pelan pindaan atau melakukan pindaan kepada bangunan siap supaya mengikut pelan lulus yang asal. Samada ianya praktikal atau tidak adalah isu yang lain sama-sekali.

Perakuan Kelayakan Menduduki Sebahagian pula adalah kebenaran yang diberikan kepada satu atau lebih bahagian yang telah siap sepenuhnya menurut 3 syarat seperti kehendak UBBL dalam satu bangunan yang besar. Saya berpendapat bahawa peruntukan ini juga terpakai kepada satu atau lebih bangunan-bangunan yang telah siap sepenuhnya menurut 3 syarat seperti kehendak UBBL dalam satu kompleks yang mengandungi beberapa bangunan. Perakuan ini tidak mempunyai tempoh luput, boleh diguna-pakai sehingga keseluruhan bangunan dalam kompleks tersebut siap semuanya dan tidak dikenakan sebarang fee atau deposit.

Arahan Arkitek dan Peranan Perunding

2006-09-23T12:47:00.000+08:00

Arahan Arkitek dan Peranan Perunding
[Penjelasan mengenai peranan Jurutera Awam dan Struktur, Jurutera Mekanikal dan Letrik, Jurukur Bahan dan lain-lain perunding professional dalam pengeluaran arahan.]

Perkataan 'ignorance' jika diterjemah bermaksud jahil. Kejahilan tentang Kontrak akan membawa kepada kesan yang menimbulkan pelbagai masalah.

Dalam satu daripada Kontrak saya yang terbaru, saya ditanya oleh Jurukur Bahan, Jurutera Awam dan Struktur sertaJurutera Mekanikal dan Letrik, samada mereka boleh mengeluarkan apa-apa arahan kepada Kontraktor di Tapakbina kerana Kontrak yang sedang dikendalikan adalah menggunakan Borang Kontrak PAM. Borang PAM kata mereka hanya membenarkan Arkitek sahaja untuk mengeluarkan arahan. Saya percaya pertanyaan mereka ini dbuat samada kerana kejahilan mereka tentang Kontrak PAM atau kerana mereka sengaja ingin mengelak daripada bertanggungjawab kepada apa-apa arahan di Tapakbina. Walaupun secara sinis saya merasakan kenyataan tersebut terbit dari sikap culas dan niat untuk mengelak dari bertanggungjawab kepada apa jua masalah di Tapakbina, saya perlu mendekati dari aspek kejahilan untuk menerangkan isu ini secara terperinci. Bagi mereka yang merasakan perkataan ‘jahil’ itu sebagai suatu terjemahan yang agak keras bagi ‘ignorance’, mungkin terjemahan yang lebih panjang ‘kecetekan pengetahuan tentang’nya boleh diterima pakai.

Penjelasan mengenai isu ini akan saya pecahkan kepada beberapa aspek:

1. Profesionalisme dan tanggungjawab perunding
2. Keberkesanan penyeliaan
3. Kerja sepasukan (team-work)

1.0 Profesionalisme dan tanggungjawab perunding

Dalam apa juga kerja perundingan, perlaksanaan kerja itu memerlukan penglibatan bukan hanya satu perunding profesional malah dua atau lebih. Tambahan kepada Arkitek adalah Jurukur Bahan, Jurutera Awam dan Struktur, Jurutera Mekanikal dan Letrik. Adakalanya ditambah dengan profesional lain seperti Arkitek Lanskap, Perancang Bandar, Arkitek Dalaman dan mungkin juga profesional dari bidang lain mengikut kompleksiti projek. Pembangunan projek hari ini telah berubah dan berkembang dari segi saiz, kompleksiti dan kelainan hinggakan ianya tidak lagi boleh dikendalikan oleh satu profesional sahaja. Sekalipun Arkitek secara individu, ingin melakukan segala-galanya sendiri, dia kini dihadkan oleh undang-undang dan statut yang berbagai. Sebagai Arkitek, saya secara peribadi, tidak ingin melangkaui sempadan profesionalisme ini dan lebih suka untuk kekal dalam keupayaan teras (core-competency) yang saya tahu. Saya bukan sahaja akan mengawal hak dan tanggungjawab saya ini malah tidak akan membenarkan orang lain untuk mengambil alih peranan saya. Saya juga akan mengharapkan tanggungjawab yang sama daripada perunding lain kerana inilah teras profesionalisme bagi saya. Menggunakan apa juga alasan termasuklah struktur Kontrak untuk mengelak daripada bertanggungjawab adalah satu sikap culas yang salah dan mesti diperbetulkan.

Peringatan kepada Arkitek

a. Aspek Perjanjian Perlantikan.
Bagi arkitek yang dilantik di bawah Akta Arkitek 1967 – Peraturan Arkitek 1973, samada secara sepenuhnya atau sebahagian, ada baiknya mereka meninjau semula kepada terma-terma perlantikan khususnya artikel 2 hingga artikel 6 dalam Jadual Keempat (Peraturan 28) Bahagian 1, peraturan tersebut.

Intipati dari peraturan ini, Arkitek bertanggungjawab untuk mengarah dan melakukan koordinasi antara semua perunding tidak kira samada perunding itu dilantik oleh Arkitek atau oleh Majikan. Jadi, samada cek bayaran fee mereka dikawal oleh Arkitek atau tidak, Arkitek mestilah memastikan hak kawalan penyeliaan ini dalam genggaman mereka sendiri dan Arkitek mestilah bersedia untuk mengeluarkan arahan yang perlu kepada perunding-perunding lain termasuklah mengarahkan mereka untuk mengeluarkan arahan yang berkaitan dengan bidang profesional mereka.

Untuk maksud kawalan inilah, arkitek dalam praktis dinasihatkan untuk menggunapakai Jadual Keempat dlam perjanjian perlantikan mereka. Setidak-tidaknya, kalaupun jadual itu hendak dipinda, artikel berkenaan mestilah dikekalkan.

Arkitek juga perlu berhati-hati kerana artikel 8 (c) dalam terma-terma perlantikan menghadkan kuasa mengeluarkan arahan hanya kepada hal-hal yang tidak melibatkan pertambahan kos. Dalam kontrak manapun, arahan tanpa kesan kos ini hampir-hampir sesuatu yang mustahil. Dalam hal ini adalah penting bagi arkitek untuk memiliki satu had pertambahan yang ditetapkan atau mendapatkan kepercayaan yang sewajarnya daripada Majikan.

Sewajarnya juga perunding-perunding lain menyemak terma-terma perlantikan mereka.

b. Aspek Borang Kontrak PAM 2005.
Dalam Borang Kontrak PAM 2005, semua perunding profesional, Jurutera Awam dan Struktur, Jurutera Mekanikal dan Letrik, Jurukur Bahan dan lain-lain perunding pakar dinamakan secara jelas dalam Artikel 4 hingga Artikel 6. Tahap profesionalisme mereka dijelaskan dalam Artikel 7. Mereka mestilah seorang Profesional atau praktis yang dibenarkan di bawah Akta Profesional masing-masing.

Penamaan perunding-perunding ini tidak dibuat tanpa sebab. Sebaliknya ia diniatkan untuk menyatakan keujudan mereka secara jelas. Ia juga mengandaikan peranan yang mesti mereka laksanakan khusus bagi bidang kerja mereka masing-masing. Dengan ada-adanya perunding-perunding ini malah mereka dinamakan dalam dokumen, adalah tidak munasabah bagi satu perunding untuk masuk campur dalam hal perunding lain. Ini saya maksudkan khusus kepada hal profesional tetapi tidaklah berkaitan dengan hal koordinasi dan penyelarasan.

Namun, pada masa yang sama, Borang Kontrak PAM 2005 tidak meletakkan dimana-mana peruntukan untuk arahan kepada Kontraktor oleh mana-mana perunding lain kecuali melalui Arahan Arkitek di bawah Klausa 2. Saya boleh memikirkan dua sebab kenapa ini berlaku. Pertama, Borang Kontrak PAM diniatkan untuk kegunaan Arkitek dan kegunaannya perlu mengekalkan kepimpinan Arkitek sebagai ketua dalam perlaksanaan pembinaan. Tidak ada kedudukan untuk orang lain sebagai Pegawai Penguasa atau S.O (Superitendening Officer) dalam Kontrak PAM sepertimana dalam Kontrak JKR. Kedua, bagi maksud penyelarasan, semua arahan termasuk daripada perunding-perunding lain, Jurukur Bahan, Jurutera Awam dan Struktur, Jurutera Mekanikal dan Letrik mesti dibuat melalui Arkitek. Saya tidak nampak ketiadaan ruang untuk arahan secara langsung oleh Jurukur Bahan, Jurutera Awam dan Struktur, Jurutera Mekanikal dan Letrik ini sebagai menafikan peranan mereka sebagai profesional. Malah saya beranggapan, bahawa mana-mana Arkitek yang cuba mengawal atau dalam kata lain mengongkong peranan profesional lain hanya menempah bahaya untuk dirinya sendiri. Arkitek wajib untuk sentiasa mempertahankan kewibawaan profesion lain sebagaimana dia mempertahankan profesionnya sendiri.

Hal ini membawa kita kepada aspek keberkesanan penyeliaan.

2.0 Aspek Keberkesanan Penyeliaan

Siapa pun yang memimpin perlaksanaan kerja, mesti meletakkan matlamat kerja itu mendahului matlamat peribadi. Tidak ada maknanya kawalan penyeliaan yang ketat ke atas rakan perunding jika ianya melengahkan proses membuat keputusan, melambatkan kemajuan kerja, serta menimbulkan beban tekanan ke atas bahu sendiri. Arkitek yang sedia menyerahkan tanggungjawab mengeluarkan arahan kepada prerunding lain akan mendapati ianya satu cara kerja yang lebih cepat dan efektif.

Kita perlu memahami dengan jelas bahawa Kontraktor hari ini bukan lagi golongan yang tidak berpelajaran. Malah dalam banyak situasi mereka lebih cekap dan lengkap dari segi pengurusan dan ada yang menggaji pasukan perundangan dan tuntutan untuk memerah segala nilai yang boleh diperolehi dari kesilapan arkitek dan perunding.

Masa adalah intipati kontrak. Dalam pengurusan kontrak moden, program perlaksanaan kerja menjadi asas kepada perancangan dan perlaksanaan sebenar di tapakbina, termasuk hal-hal penggajian buruh, penggunaan jentera dan pemesanan barangan dan bahan binaan. Apa-apa kelewatan arahan arah mengubah aliran jadual perlaksanaan dan akan memberikan hak kepada kontraktor menuntut lanjutan masa dan kos kerugian dan/atau perbelanjaan. Dengan demikian, amat penting bagi arkitek mengeluarkan arahan dengan segera samada secara sendiri atau melalui arahan oleh perunding.

Masalah mungkin timbul dari segi penyimpanan rekod arahan, kesan pertambahan atau kurangan kos akibat arahan dan kesan kepada koordinasi lukisan. Semua masalah ini adalah masalah teknikal yang boleh diatasi dengan mudah jika arkitek dapat mengujudkan satu sistem kawalan dan pemantauan keatas pengeluaran arahan dan lukisan.

3.0 Aspek Kerja Sepasukan

Kerja sepasukan (team-work) adalah kata hikmat yang menjadi kunci kepada kejayaan perlaksanaan Kontrak. Ia bukan sahaja merangkumi pasukan perunding malah antara pasukan perunding dengan kontraktor dan majikan juga. Satu pasukan yang bijak akan mempunyai matlamat yang sama iaitu untuk melaksanakan kerja dengan sempurna tanpa mengakibatkan kerugian kepada mana-mana pihak. Kontrak hanyalah pernyataan bertulis yang melakarkan garis sempadan tanggungjawab setiap ahli dalam projek dan lebih utama lagi menyatakan kehendak dan imbuhan kepada kedua-dua pihak. Arkitek dan perunding adalah pihak ketiga dalam kontrak. Dia mestilah melakukan tugasnya sebagai pemimpin untuk kontrak itu berjaya.

Rumusan

Berbalik kepada persoalan asal, saya katakan bahawa Kontrak PAM tidak menghalang mana-mana perunding profesional untuk mengeluarkan arahan kepada Kontrator. Malah dalam aktiviti dan bidang kerja yang masing-masing perunding mempunyai kepakaran, arahan itu diharapkan. Jika ayat-ayat Kontrak dianggap sebagai halangan, masalah itu boleh diselesaikan dengan mudah. Arkitek hanya perlu mengarahkan Kontraktor untuk menerima arahan-arahan dari perunding sebagai arahan arkitek. Mekanisma boleh dibincang.

7.0 Royalti Dan Paten Hak Cipta Intelektual

2006-09-17T18:03:00.000+08:00

Indemniti kepada majikan terhadap tuntutan untuk hak cipta intelektual
7.1
Tertakluk kepada Klausa 7.2 yang berikut, semua royalti dan jumlah yang perlu dibayar berhubung dengan artikel-artikel, proses-proses, ciptaan-ciptaan atau lukisan-lukisan yang dinyatakan dan diterangkan dalam Bil Kontrak untuk melaksanakan Kerja (selain daripada lukisan-lukisan yang disediakan oleh Arkitek) adalah dianggap sebagai telah termasuk dalam Nilai Kontrak. Kontraktor hendaklah memberikan indemniti kepada Majikan daripada atau terhadap apa-apa tuntutan, prosiding, gantirugi, kos dan perbelanjaan yang mungkin dikemukakan kepada Majikan atau yang boleh dikenakan kepadanya dengan sebab Kontraktor menyalahguna atau didapati menyalahguna sebarang hak harta intelek yang bekaitan dengan dengan artikel-artikel, proses-proses, ciptaan-ciptaan atau lukisan-lukisan yang dinyatakan.

Liabiliti Kontraktor untuk membayar hak milik harta intelek
7.2
Di mana dengan sebab mematuhi satu AI, Kontraktor membekal dan mengguna bagi tujuan Kerja, artikel-artikel, proses-proses, ciptaan-ciptaan atau lukisan-lukisan yang telah dimaklumkan oleh Kontraktor kepada Arkitek secara bertulis tentang kemungkinan penyalahgunaan hak milik harta intelek, tetapi masih diarah oleh Arkitek untuk meneruskan pematuhan kepada arahan, Kontraktor tidak lagi bertanggungjawab jika berlaku apa-apa penyalahgunaan atau tuduhan peyalahgunaan kepada apa-apa harta intelek tersebut. Semua royalti, gantirugi atau apa-apa wang yang sepatutnya menjadi tanggungjawab Kontraktor untuk harta intelek sedemikian hendaklah ditambah kepada Nilai Kontrak.

Royalti Kerajaan
7.3
Melainkan jika diperuntukkan sebaliknya oleh Kontrak, Kontraktor hendaklah membayar kepada Kerajaan semua royalti, caj berat muatan, levi, sewa dan apa-apa bayaran atau gantirugi yang bersangkutan dengan Kerja.

CABARAN PROFESIONALISME KESENIBINAAN

2006-09-06T23:27:00.000+08:00

Artikel ini ditulis dalam tahun 2002. Dari bacaan semula, saya rasa ianya masih kekal relevan kepada persoalan-persoalan cabaran yang dihadapi oleh profesion kesenibinaan. Ia mungkin dapat membantu bakal arkitek memahami sejarah cabaran dan membentuk satu pandangan ke arah masa depan profesion yang lebih bermakna.

Topik

2.1 Globalisasi dan WTO

2.1.1Tentangan kepada pembukaan pasaran

2.1.2 Sokongan kepada pembukaan pasaran

2.1.3 Jalan tengah yang teratur

2.2 Perubahan dan perkembangan undang-undang

2.2.1 Penghakisan hak sebagai arkitek
2.2.2 Pemansuhan perundangan / Deregulation

2.2.3 Peranan dan kewajiban baru

2.3 Cabaran baru alam perniagaan

2.3.1 Konsep ketelusan dalam perniagaan

2.3.2 Prinsip kesaksamaan dan situasi menang-menang

2.4 Serangan oleh profesion lain

2.4.1 Perebutan kepimpinan industri
2.4.2 Serangan oleh profesion Jurukur Bahan
2.4.3 Serangan oleh profesion Perancang Bandar
2.4.4 Potensi serangan oleh profesion Arkitek Lanskap, Pereka Dalaman, Penilai
2.4.5 Tindakan Defensif untuk memelihara profesion.

2.5 Pemansuhan perundangan / Deregulation

2.6 Satu saranan penyelesaian

2.0 CABARAN PROFESIONALISME KESENIBINAAN
Hari ini, kita telah menyaksikan sebahagian dari hak dan penghormatan yang diberikan kepada arkitek sebagai pemimpin industri pembinaan dikikis oleh tekanan alam perniagaan yang berubah. Saya berpendapat (dan pastinya pendapat saya ini akan disangkal) bahawa hakisan ini dimungkinkan oleh kealpaan kita sendiri. Untuk sekian lama kita beranggapan bahawa kedudukan kita yang selesa malah dilindungi oleh undang-undang akan kekal selama-lamanya. Keselesaan menumpulkan semangat dan daya juang langsung menjadikan kita alpa kepada arus perubahan yang mengalir di sekeliling kita. Lebih malang lagi kita gagal melihat perubahan yang berlangsung dihadapan kita dan bersikap defensif malah apologetik dalam menangani cabaran. Masa depan kita sebenarnya semakin kelam, kalau kita tidak mahu bangkit dari tidur yang diulit mimpi selesa masa silam. Kita akan bangkit di satu hari mendapati segala yang menyelimuti kita telah bertukar menjadi igauan yang seram. Sebahagian daripada perubahan yang melanda kita sebenarnya bersifat kekal dan tidak mungkin dapat dikembalikan kepada asalnya. Inilah hakikat yang pertama harus kita akur. Kalau kita mahu menghalang hakisan yang berterusan pada apa juga yang masih tinggal berbaki, kita harus berani berdiri dan mengakui bahawa kita telah tersilap mentafsirkan kehendak dan keperluan masa yang berubah. Dan dari kedudukan sedar itu kita merancang langkah membina benteng agar hakisan dapat dibendung dan sempadan baru dapat kita bina.

Tidak ada sesuatu yang lebih berbisa, dari idea yang waktunya telah sampai.

2.1 Globalisasi dan WTO
Globalisasi adalah idea besar yang telah tiba waktunya. Cabaran dan tekanan yang dibawa oleh globalisasi serta peraturan baru dalam orde perdagangan dunia di bawah WTO [World Trade Organisation] merupakan cabaran yang terbesar yang perlu dihadapi oleh profesion senibina. Untuk membolehkan produk negara [termasuk perkhidmatan] dijual dipasaran luar, segala sekatan yang menghalang kebebasan kepentingan luar daripada berniaga di negara kita perlu dihapuskan. Perlindungan oleh Akta Arkitek misalnya merupakan salah satu diantara banyak perlindungan peringkat negara yang sedang cuba dihapuskan dibawah peraturan perdagangan antarabangsa. Kerajaan dan pembuat dasar berada dalam keadaan yang sukar untuk memikirkan samada untuk terus melindungi profesion senibina atau membuka profesion ini sebagai tukaran kepada pembukaan lapangan perniagaan yang lebih besar dan lebih menguntungkan negara di pasaran luar. Penghapusan perlindungan ini akan membuka praktis kesenibinaan kepada pengamal dari luar negara dan jika tidak dikawal, mampu menghapuskan daya saing dan keujudan pengamal tempatan.

Cabaran globalisasi perdagangan boleh dihadapi samada secara defensif ataupun melalui pendekatan yang rasional dan menguntungkan dalam jangkawaktu yang panjang. Secara defensif, kita dalam profesion senibina boleh melalui lobi politik meminta kerajaan mempertahankan sekatan yang ada. Namun demikian, kita tidak boleh bersikap terlalu mementingkan kepentingan profesion sahaja sedangkan negara mengalami kerugian dalam perdagangan seluruhnya. Kita adalah sebahagian daripada negara ini dan apa juga kepentingan dan keuntungan yang diperolehi oleh negara, kemakmuran yang menyeluruh akan akhirnya dikecapi oleh pengamal profesion itu sendiri.

2.1.1 Tentangan kepada pembukaan pasaran
Akta Arkitek digubal bukan semata-mata untuk mempertahankan golongan pengamal praktis kesenibinaan tetapi lebih utama ianya melindungi kepentingan rakyat yang berhadapan dengan profesion ini dalam kehidupan dan perniagaan mereka. Mempertahankan kepentingan profesion dalam bentuk yang sediada bererti mepertahankan kepentingan rakyat dan perniagaan yang dilindungi oleh undang-undang itu dan jelas ada baiknya. Kebaikan yang dapat diperolehi melalui pengekalan perlindungan dapat digariskan di bawah;

2.1.1.1 Kepentingan ekonomi
Praktis kesenibinaan tidak dapat dipisahkan daripada industri pembinaan yang berkait rapat dengan pembangunan dan kemajuan negara. Dalam iklim ekonomi semasa misalnya, industri pembinaan merupakan pemangkin dan penjana gerakan ekonomi negara dan penghapusan perlindungan yang dibuat tanpa kajian yang mendalam akan memberi kesan kepada ekonomi seluruhnya. Pemansuhan perlindungan dan efek akhir [nett effect]nya yang memupuskan profesion kesenibinaan akan melenyapkan salah satu cabang perkhidmatan yang penting dalam ekonomi negara serta mengakibatkan diperingkat mikro kehilangan pekerjaan dan perniagaan di kalangan pengamal tempatan. Di peringkat makro, ianya akan mewujudkan penggantungan (dependency) yang melampau oleh industri pembinaan kepada perkhidmatan luar. Penggantungan sedemikian menghapuskan daya saing industri bukan hanya di peringkat tempatan malah akan sama sekali menghapuskan potensi mereka untuk bersaing di pasaran luar.

2.1.1.2 Penerusan profesion
Profesion senibina hari ini menyediakan peluang perniagaan kepada pengamal praktis dan seterusnya menyediakan peluang pekerjaan secara langsung kepada ribuan graduan senibina dan lulusan institusi teknikal. Walaupun tanpa kajian yang khusus mengenainya, sumbangan profesion ini dalam ekonomi sebenar (real economy) adalah besar dan bernilai tinggi. Membuka profesion kepada pengamal luar akan menyebabkan kemungkinan praktis tempatan dibayangi oleh praktis luar yang mempunyai daya saing yang lebih baik samada melalui pengalaman mereka yang lebih luas atau kos mereka yang lebih kompetitif. Pengamal tempatan akan menghadapi saingan dari dua hala iaitu pengamal dari negara maju dalam kategori pertama dan pengamal dari negara membangun lain yang lebih mundur dalam kategori kedua. Kehilangan peluang perniagaan akan memungkinkan berakhirnya kerjaya dalam profesion dan menyebabkan kehilangan pekerjaan di kalangan rakyat.

2.1.1.3 Perlindungan perundangan untuk rakyat tempatan
Perlindungan undang-undang menggariskan tanggung-jawab yang dipikul oleh arkitek kepada pengguna, perniagaan dan kerajaan. Beberapa akta yang berkaitan dengan industri pembinaan dan pembangunan seperti Akta Pemaju Perumahan dan Akta Kerajaan Tempatan [Undang-undang Kecil Bangunan] antaranya meletakkan beberapa tanggung-jawab perundangan ke atas arkitek. Sekiranya akta ini dihapuskan bagi memberi ruang kepada individu dan praktis luar negara, maka perlindungan yang diberikan kepada orang awam melalui akta-akta di atas akan tidak lagi memberi makna. Dalam kata lain jurisdiksi perundangan tempatan tidak akan berkuasa mengambil apa-apa tindakan di atas kesilapan atau kecuaian mereka, langsung merugikan rakyat tempatan. Mengekalkan perlindungan bererti menjamin kepentingan rakyat.

2.1.1.4 Tukaran luar
Kegawatan ekonomi telah menunjukkan dengan jelas kesan daripada pergantungan negara terhadap perhidmatan luar yang menyebabkan aliran keluar tukaran wang asing yang besar. Ianya mempunyai kesan jangka panjang yang boleh meruntuhkan ekonomi negara. Selain daripada kesan langsung ini, berlaku pula kesan sampingan yang disebabkan oleh pemilihan bahan binaan dan barangan import yang ditentukan oleh spesifikasi perunding luar. Dalam beberapa projek besar di mana perkhidmatan perunding luar digunakan, tindakan mereka yang lebih mengutamakan jenama negara asal mereka daripada jenama tempatan adalah merugikan industri tempatan. Penggunaan perkhidmatan perunding tempatan tidak hanya akan menyelamatkan tukaran asing malah sifat patriotisme boleh membantu menjana industri bahan binaan dan kepakaran tempatan.

2.1.2 Sokongan kepada pembukaan pasaran
Sokongan kepada pembukaan pasaran kepada praktis luar serta penghapusan sekatan yang diberikan oleh Akta Arkitek secara umumnya tidak popular di kalangan arkitek. Ia dilihat sebagai satu paksaan untuk arkitek melepaskan kedudukan mereka yang istimewa. Namun demikian profesion ini harus berani berhadapan dengan kenyataan bahawa perubahan ini tidak dapat lagi dielakkan dan kepentingan ekonomi negara yang lebih besar harus diberi keutamaan. Atas dasar ini kita perhatikan beberapa kebaikan yang dapat diperolehi daripada pembukaan pasaran tersebut.

2.1.2.1 Pembukaan pasaran luar
Peraturan dibawah WTO umumnya bersifat dua-hala. Negara yang menerima peraturan WTO mempunyai hak yang serupa untuk mendapatkan balasan yang sama dari negara ahli yang lain. Membuka pasaran bererti menerima peluang untuk memasarkan barangan dan perkhidmatan kepada negara luar. Malaysia, dengan pengalaman pembangunannya yang pesat dan bertaraf dunia, mempunyai kemampuan untuk memasuki pasaran pembangunan di negara yang lebih maju dengan kelebihan kos yang secara realifnya lebih rendah, dan jelas mempunyai kelebihan dalam pembangunan negara ketiga. Di Asia sahaja misalnya potensi pasaran pembangunan di Cina dan Indo-Cina antaranya adalah amat besar dan menanti untuk dilaksanakan. Bagaimanapun seperkara yang harus diingat dalam isu ini adalah, tidak ada negara yang akan memberikan jalan mudah kepada negara lain untuk memasuki pasaran dan sekatan dalam bentuk-bentuk yang lain akan dikenakan sebagaimana kita juga menentang pembukaan pasaran kita kepada luar.

2.1.2.2 Pemindahan teknologi
Pemindahan teknologi merupakan antara aspek penting yang dicanang oleh penyokong pembukaan pasaran. Kemasukan firma-firma besar dari luar memungkinkan akitek dan firma tempatan yang kecil bergabung tenaga dan melalui usahasama yang sihat belajar dari pengalaman dan kepakaran mereka. Saya tekankan konsep usahasama sihat kerana usahasama dalam bentuk yang sehala; arkitek tempatan menjadi 'rubber-stamp' bagi arkitek luar, pengeluaran rekabentuk yang dibuat diluar negara, kemasukan kakitangan utama dari luar dan peminggiran arkitek tempatan sebagai hiasan dinding semata-mata, semua ini tidak akan membantu pemindahan teknologi tersebut.

2.1.2.3 Rangkakerja perundangan antarabangsa
Kemasukan arkitek luar dan perniagaan yang bersifat antara-bangsa akan memerlukan satu rangkakerja perundangan baru yang diterima dan dihormati oleh semua pengamal dari dalam dan luar negara. Undang-undang yang berkaitan dengan industri ini akan perlu dikaji dan digubal semula bagi (1) mempastikan hak-hak pengguna akhir dapat dipertahankan dalam apa juga keadaan, (2) hubungan perundangan antara rakan kongsi dapat diselaraskan.

2.1.3. Jalan tengah yang teratur
Globalisasi dalam bentuk yang ideal adalah suatu perkara yang mustahil. Dari masa kesemasa dan dari negara ke negara yang lain akan ujud satu bentuk perlindungan yang diberi nama dan wajah baru yang berbeza. Hakikatnya tidak ada kerajaan yang baik yang akan mengenepikan kepentingan rakyatnya semata-mata untuk memberi peluang kepada peniaga dari luar. Mengambilkira tentangan dan sokongan serta kebaikan dan keburukan pembukaan pasaran adalah perlu diambil jalan tengah yang boleh diterima oleh semua pihak tanpa memperjudikan nasib segolongan yang lain. Profesion kita perlu bersikap terbuka dan menerima perubahan dalam cuaca perniagaan dunia hari ini sambil bergerak memperbaiki kelemahan yang ada.

2.1.3.1 Pembukaan pasaran yang berjadual
Kesan daripada pembukaan pasaran tempatan kepada praktis luar secara mendadak dan tergesa-gesa akan menimbulkan kesan negatif kepada 'survival' praktis tempatan. Perubahan perlu dibuat dalam satu masa yang wajar dan jadual perlaksanaan perubahan ini perlu diwar-warkan agar praktis tempatan dapat membuat persediaan perlu yang secukupnya. Lembaga Arkitek Malaysia dan Pertubuhan Arkitek Malaysia harus bersama-sama dengan profesion lain berbincang secara konstruktif dengan Kerajaan bagi mempastikan jadual ini bukan sahaja munasabah malah memberikan masa dan peluang yang sama kepada praktis tempatan bergerak mencari pasaran luar.

2.1.3.2 Tuntutan pembukaan pasaran luar
Dalam kita memberi izin kepada praktis luar memasarkan perkhidmatan mereka di sini, satu usaha yang bersungguh-sungguh untuk mengenalpasti halangan-halangan dipasaran luar perlu dikenalpasti. Kita perlu bersama-sama dengan Kerajaan bertindak mempastikan halangan-halangan yang dikenal pasti ini dipaparkan dimeja rundingan dan apa juga konsesi yang diberikan oleh praktis tempatan dibalas dengan konsesi serupa di pihak luar.

2.1.3.3 Undang-undang yang diperkemaskan
Undang-undang negara harus pertama sekali mengambilkira kebajikan rakyat negara ini sendiri. Perdagangan antarabangsa khususnya pembukaan pasaran perkhidmatan akan mendedahkan rakyat tempatan baik dari golongan pengamal profesion, peniaga hinggalah kepada masyarakat pengguna kepada suasana yang baru dan berbeza. Akta-akta perundangan tempatan khususnya undang-undang kontrak dan undang-undang kawalan profesion perlu dikaji semula agar apa juga perlindungan yang dimaksudkan kepada rakyat tempatan akan terus dipertahankan. Akta Arkitek misalnya melindungi pengguna daripada arkitek tempatan yang cuai dan bersalah. Dalam bentuk semasa, Akta ini tidak mendaftar atau mengawal perlakuan arkitek dari luar. Sebarang manipulasi oleh mereka ke atas pengguna tempatan akan berakhir dengan mereka melarikan diri ke negara asal. Ini hanyalah satu contoh, namun ianya menggambarkan dengan jelas betapa banyak aspek-aspek lain dalam perundangan yang perlu dikaji dengan teliti dan diperkemaskan sebelum pembukaan pasaran kepada perkhidmatan luar dapat diberi izin.

2.2 Perubahan dan perkembangan undang-undang
Undang-undang bukan suatu perkara yang statik dan ianya perlu berubah menurut perkembangan dan tuntutan masa. Dari masa kesemasa, akta-akta baru digubal, akta sedia ada dipinda dan dikemaskini. Perubahan dalam tuntutan dunia perniagaan mengujudkan perkhidmatan-perkhidmatan dan amalan baru yang akan memerlukan kawalan yang berbeza. Dalam perkhidmatan arkitek, hal ini bukanlah suatu perkara yang baru. Perkhidmatan ukur bahan misalnya berasal daripada satu cabang perkhidmatan arkitek tetapi kemudiannya berkembang menjadi perkhidmatan yang khusus. Cuma bezanya apabila perkhidmatan ukurbahan menjadi satu bidang tersendiri, hak arkitek untuk mengamalkan praktis ukur bahan tidak dinafikan. Hari ini, dalam kelalaian kita menghadapi perubahan, kita dikejutkan dengan tekanan dari bidang-bidang lain pula seperti perancang bandar dan pengurusan projek. Perancang Bandar dengan gerakan dan usaha yang teratur telah berjaya melahirkan Akta Perancang Bandar dan arkitek tiba-tiba mendapati hak-hak mereka dinafikan. Dalam pada itu, penggubalan beberapa akta yang baru, serta keputusan mahkamah mendedahkan arkitek kepada tanggungjawab baru yang tidak dijangka sebelumnya. Dan sepertimana sebahagian kita menentang kehilangan hak yang sedia ada, sebahagian kita juga menentang kewajiban baru. Inilah sebenarnya dilema kita sebagai pengamal praktis. Kita lebih suka bersikap reaktif kepada perubahan sedangkan kita sepatutnya bersikap pro-aktif dan mendahului perubahan.

2.2.1 Penghakisan hak sebagai arkitek
Penghakisan hak sebagai arkitek berlaku (1) akibat salah faham daripada penggubalan akta-akta baru yang memberi kuasa kepada profesion lain atau (2) pengenepian peranan arkitek dari tugas tradisi mereka. Perkara ini akan dibincang secara mendalam di bawah topik 'Praktis dalam Lingkungan Perundangan'.

2.2.2 Pemansuhan perundangan / Deregulation
Dalam tahun-tahun akhir 80an hingga pertengahan 90an, profesion senibina dikejutkan oleh ura-ura untuk menghapuskan akta arkitek ataupun menghakis atau mengubah bentuk perlindungan yang diwujudkan dibawah akta tersebut. Konsep ‘deregulation’ ini merupakan satu lanjutan daripada usaha-usaha yang serupa yang dibuat di England dan Australia dibawah Productivity Council [Majlis Pengeluaran] yang berpendapat bahawa perlindungan yang dibuat dibawah Akta Arkitek atau akta-akta profesional yang serupa adalah merupakan satu halangan kepada peningkatan pengeluaran, bertentangan dengan konsep penentuan harga yang ditentukan oleh bekalan dan permintaan serta merupakan satu bentuk ‘perlindungan’ yang tidak selari dengan gerakan pasaran terbuka.

Mujurlah untuk sementara waktu, idea ini dikesampingkan setelah kajian yang dibuat menunjukkan pengekalan Akta itu lebih baik daripada pemansuhannya. Kita hanya boleh menarik nafas lega seketika kerana, idea memansuhkan Akta itu jelas datang daripada kuasa-kuasa perniagaan yang berkepentingan dan tidak mustahil kekuatan ekonomi-politik mereka akan digunakan sekali lagi di masa akan datang. Sekali lagi pertahanan kita adalah dengan memelihara dan memperkukuhkan kedudukan yang ada lebih penting lagi kita perelu bertindak dengan kemas dan tegas dalam memelihara nama baik profesion.

2.2.3 Peranan dan kewajiban baru
Penggubalan beberapa akta yang baru ataupun pindaan kepada akta-akta sediada khususnya dalam bidang yang berkaitan dengan pembinaan, perumahan atau pembangunan memberi kesan secarang langsung kepada peranan dan kewajiban arkitek. Perkara ini akan dibincang secara mendalam di bawah topik 'Praktis dalam Lingkungan Perundangan'. Apa yang perlu difahami dengan jelas adalah tentang ujudnya keperluan terhadap hak, peranan dan kewajiban di atas seorang arkitek dan keperluan ini sentiasa berubah. Dinamisma perundangan wajar diambil perhatian oleh arkitek sepanjang masa untuk mengelak daripada terus berada dalam kejahilan.

2.3 Cabaran baru alam perniagaan
Dunia perniagaan hari ini bersifat dinamik dan sentiasa peka kepada perubahan. Perkembangan teknologi dan peraturan baru perdagangan dunia telah mengubah lanskap perdagangan dan aturan lama yang sedia terpakai tepaksa berubah sama jika tidak mahu berakhir sebagai dinosour yang pupus.

2.3.1 Konsep ketelusan dalam perniagaan
Praktis senibina dalam bentuk sediada tidak dapat dinafikan adalah remnan dari sistem tertutup yang melindung dan meletakkan eksklusiviti kepada satu golongan. Sifat profesion ini mendedahkan kita kepada tanggapan bahawa kita mengamalkan cara perdagangan yang reklusif dan tidak terbuka. Tanpa menafikan kebaikan yang ada dan kepentingan perlindungan seperti yang disebut dalam artikel ini, kita juga perlu bersedia dengan perubahan semasa. Persoalan yang sering ditanya adalah samada kita perlu mempertahankan institusi kesenibinaan dalam bentuknya yang ada sekarang atau mengambil langkah awal melaksanakan perubahan sebelum perubahan yang lebih besar melangkah melampaui kita.Dunia perniagaan hari ini lebih terbuka dan menutut ketelusan dalam kaedah, transaksi dan perlaksanaan. Kepentingan perniagaan yang besar mengubah aturan perniagaan dan memaksa profesion kita menjadi pengikut yang malang. Perlaksanaan sistem 'design and built' misalnya mencabar profesion dari beberapa aspek. Pertama, ia mencabar peranan 'agen' dan 'orang tengah' yang selama ini kita pegang. Kedua kita mendapati kuasa yang diberikan dibawah tanggungjawab 'Pegawai Penguasa' dikesampingkan oleh profesion baru yang tidak dikawal. Secara defensif kita boleh berkata ianya tidak harus berlaku. Hakikatnya ia telah dan sedang berlaku dan hakikat tidak boleh dinafikan. Secara peribadi saya berpendapat bahawa keujudan sistem baru seperti 'design and built' (dan mungkin banyak lagi sistem yang serupa) ini adalah akibat dari kekecewaan pasaran terhadap kegagalan kita melaksanakan amanah yang telah sekian lama diberikan khususnya atas sikap kita yang tertutup dan lambat mengesan dan menghadapi perubahan. Pengalaman saya secara peribadi dalam industri pembinaan bukan bangunan, terutama sekali dalam sektor minyak dan gas membuka mata saya bahawa sistem yang kita amalkan hampir tidak dipakai dalam industri yang lebih besar. Di tempatnya diganti dengan sistem yang lebih telus dan terbuka. Sistem perlaksanaan yang memakai nama EPCC/Engineering, Procurement, Construction and Commissioning (Rekabentuk, Pembelian, Pembinaan dan Pentauliahan), Profit-sharing (Perkongsian keuntungan), Partnering (Usahasama) dan sebagainya mengambil tempat sistem tender yang kita amalkan. Ironinya, sistem tersebut merupakan perkembangan dan lebih tepat lagi perekayasaan (re-engineering) bagi sistem sediada. Kita tertidur seperti arnab yang keletihan dan membiarkan orang lain mengambil sesuatu yang ada pada kita, mengkaji kelemahannya kemudian mencipta sesuatu yang baru dan lebih baik. Kelebihan dalam sistem-sistem baru ini adalah dalam ketelusannya yang memungkinkan semua pihak terutama pemilik dan pengguna akhir membuat pilihan dan keputusan yang terbaik sepanjang perlaksanaan.

2.3.2 Prinsip kesaksamaan dan situasi menang-menang
Dalam sistem tender yang umum dipakai dewasa ini, arkitek mempunyai peranan yang penting diperingkat perlaksanaan untuk bertindak sebagai orang tengah di antara pemilik dan kontraktor. Perubahan kepada sistem perolehan projek kepada 'Design & Built' misalnya mengubah peranan kita apabila keterbukaan dan ketelusan menjadi amalan dan hak semua pihak dipelihara sepanjang masa oleh semua pihak. Kita tidak menafikan kemungkinan sistem ini juga akan disalahguna namun konsep pengawalan telah menjadi berbeza. Kita sebagai arkitek terpanggil untuk lebih berfungsi dengan tahap profesionalisme yang lebih tinggi dan memastikan tiada pihak yang mengalami kekurangan dan kerugian sepanjang masa dan tidak lagi sebagai pengadil dalam mentafsirkan kekeliruan semata-mata.

Umumnya, amalan perniagaan hari ini semakin bergerak kearah perkongsian bijak yang menolak manipulasi satu pihak dan diganti dengan pertimbangan kesaksamaan dan amalan menang-menang (win-win situation).

2.4 Serangan oleh profesion lain
Profesion baru yang wujud daripada perkembangan dalam industri pembinaan setakat ini telah berupaya menonjolkan diri mereka sebagai alternatif kepada arkitek sebagai pemimpin industri. Melalui gerakan yang teratur mereka telah berjaya mengenepikan sedikit demi sedikit hak dan peranan yang telah selama ini dimainkan oleh arkitek. Gerakan mereka tidak banyak bezanya seperti gerakan yang dibuat oleh badan profesional yang lain malah lebih berbisa kerana gerakan mereka ditujukan kepada industri secara langsung. Dalam tahun-tahun akhir 1990an misalnya, arkitek dan perunding-perunding lain termasuk jurutera dan jurukur bahan dikejutkan apabila Kerajaan bertindak melantik firma-firma Pengurusan untuk melaksanakan projek-projek di bawah konsep 'Design & Built bagi sekolah-sekolah satu sesi. Arkitek khususnya mendapati diri mereka dibawah arahan pihak lain iaitu Kontraktor yang selama ini di bawah penyeliaan mereka dan menyedari betapa sukarnya mereka mengubah cara kerja mereka yang diamalkan sejak sekian lama. Samada pendekatan baru ini berjaya atau tidak dalam memberikan kepuasan kepada kerajaan dari segi penyiapan dan penyerahan mutu kerja yang lebih baik daripada yang dicapai dalam kaedah konvensional, sukar untuk ditentukan pada saat ini. Namun demikian ia menandakan permulaan kepada satu perubahan yang akan terpaksa diakuri serta akan merubah lanskap profesion perundingan seluruhnya.

Secara peribadi saya berpendapat bahawa perubahan seperti ini berpunca daripada 2 aspek:
(1) Kegagalan profesion arkitek mengenalpasti perubahan dan tuntutan industri yang berkembang pesat, dan
(2) Kekecewaan pemain-pemain industri atas praktis kesenibinaan dan perundingan secara keseluruhannya.

Sebahagian daripada aspek ini telah disentuh dalam perenggan di atas. Memikirkan penyelesaiannya harus bermula dengan kita melihat ke dalam diri kita sedalam-dalamnya.

2.4.1 Perebutan kepimpinan industri
Untuk sekian lama, arkitek dianggap sebagai 'de-facto' pemimpin industri pembinaan. Untuk sekian lama itulah, industri pembinaan menerima sahaja apa juga masalah dan kekurangan 'pemimpin' mereka. Suatu hari, mereka mendapati masalah itu sudah terlalu besar dan mereka bangkit mencari pemimpin baru.

Dalam industri pembinaan, kontrak PAM telah diterima-pakai untuk puluhan tahun sekalipun rungutan tentang kelemahannya kerapkali disebut. Kuasa arkitek sebagai Pegawai Penguasa (Superintending Officer) menjadi keutamaan dan penerimaan industri kepada kedudukan arkitek sebagai Pegawai Penguasa mencerminkan kepimpinan arkitek diterima. Apabila Kontrak Piawai CIDB 1999 dicetak, kuasa arkitek sebagai Pegawai Penguasa tiba-tiba dikesampingkan. Itupun dilakukan dengan (kalau tidak dengan izin) pengetahuan wakil-wakil dari Pertubuhan Arkitek Malaysia sendiri. Episod ini memberi beberapa gambaran iaitu
(1) Industri pembinaan tidak lagi mengiktiraf peranan kepimpinan arkitek dan
(2) Arkitek sendiri tidak lagi mengganggap perlu mempertahankan kedudukan mereka sebagai pemimpin industri.

2.4.2 Serangan oleh profesion Jurukur Bahan
Dari sudut sejarah jurukur bahan merupakan satu cabang dalam profesion arkitek yang dikhususkan untuk tugas-tugas mengira dan menganggarkan harga. Ia kemudiannya berkembang menjadi satu profesion sendiri dan perkembangan itu sebenarnya didokong oleh arkitek sendiri.

Apabila Akta Jurukur Bahan diwartakan, jurukur bahan-jurukur bahan di Malaysia mengambil satu tindakan bersama untuk melobi agar hak arkitek yang secara tradisinya ujud untuk melaksanakan fungsi penilaian dinafikan. Untuk seketika, profesion arkitek tercabar dan terpaksa mengambil langkah defensif yang memerluka Akta Arkitek dipinda.

Akta Arkitek 1967(Pindaan) 1992 di bawah peruntukan Perkara 8 (1) dan (2) memberikan 2 hak yang dikawal oleh undang-undang untuk seorang Arkitek melaksanakan

1. Hak untuk mengemukakan pelan kepada individu atau pihak berkuasa
2. Hak untuk melakukan penilaian ke atas bangunan, struktur, logi, mesin dan peralatan yang berkaitan dengan bangunan dan bidang tugas profesionalnya.

2.4.3 Serangan oleh profesion Perancang Bandar
Sejak penggubalan Akta 538 / Akta Perancang Bandar 1995 profesion arkitek menghadapi satu tekanan dan cabaran yang besar dan tidak pernah dialami sebelumnya. Perancang bandar di peringkat negeri dan daerah secara unilateral mentafsirkan pemakaian undang-undang tersebut sebagai satu halangan mandatori atau sebagai satu hak untuk menghalang arkitek dari melaksanakan tugas merancang dan mengemukakan pelan tata-atur termasuklah pelan-pelan bangunan yang melebihi 5 ekar. Hal ini berlaku sekalipun Akta Perancang Bandar itu sendiri dengan jelas menyatakan ianya tidak menyentuh hak-hak yang terkandung dalam undang-undang sedia ada.

Umumnya kita berpendapat bahawa tindakan sesetengah pihak berkuasa tempatan (PBT) mengenakan syarat wajib pengemukaan pelan perancangan oleh Perancang Bandar adalah merupakan tindakan dari kegagalan mereka (PBT) memahami konsep dan asas perundangan di sebalik Akta Perancang Bandar 1995 khususnya peruntukan perkara 13 (2) yang diturunkan semula di bawah.

13. Hak
(1) Tiap-tiap Perancang Bandar berdaftar berhak-
(a) menyediakan rancangan pemajuan seperti rancangan struktur dan rancangan tempatan bagi maksud Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976;
(b) menjalankan kajian perancangan pembangunan bandar, luar bandar dan wilayah, dan kajian kebolehlaksanaan dan penilaian kesan alam sekitar berhubungan dengan kegunaan tanah: dan
(c) menyediakan dan mengemukakan permohonan kebenaran merancang, susunatur pecah bahagian, lakaran dan lapuran perancangan kepada mana-mana orang atau pihak berkuasa awam bagi maksud membangunkan mana-mana tanah.

(2) Tiada apa-apa jua yang terkandung dalam seksyen ini boleh menjejaskan hak mana-mana orang lain dibawah mana-mana undang-undang bertulis lain untuk membuat mana-mana perkara di bawah perenggan (a), (b) dan (c) sub-seksyen (1)

Lembaga Arkitek dan Pertubuhan Arkitek Malaysia menyedari kerumitan dan masalah yang dihadapi oleh tindakan beberapa Majlis Tempatan, Perbandaran dan Bandaraya ini telah terpaksa mengambil langkah beberapa hala yang termasuk mengemukakan bantahan resmi, mengadakan sesi-sesi penerangan serta melobi agar Akta Arkitek dipinda atau diperjelaskan bagi menjelaskan hak arkitek yang sedia ada. Malah pada satu ketika tindakan saman hampir diambil untuk memaksa PBT suapaya menima pelan-pelan arkitek. Mujurlah setelah dibuat usaha yang bersungguh-sungguh, profesion arkitek menerima simpati dan perhatian dari Menteri Kerja Raya dan jika tiada aral melintang, pindaan yang akan dibentangkan di Parlimen pada sidang parlimen 2002 akan memutuskan permasalahan ini secara muktamad.

2.4.4 Potensi serangan oleh profesion Arkitek Lanskap, Pereka Dalaman, Penilai
Kegagalan profesion arkitek secara seluruhnya untuk menjangkakan cabaran dari profesion Jurukur Bahan dan Perancang Bandar telah menyebabkan kita melalui beberapa detik yang keliru dan keruan. Dalam masa yang terdekat beberapa pertubuhan profesional yang baru serta juga pertubuhan profesional yang sedia ada akan terus melobi untuk mendapatkan sebahagian daripada keistimewaan dan hak arkitek kalaupun tidak menafikannya sama sekali. Penubuhan pertubuhan profesional yang baru oleh profesion pereka dalaman, arkitek lanskap dan penilai adalah cabaran yang mendekat. Pertubuhan ini mengarahkan halatuju dan matlamat mereka kepada pengiktirafan undang-undang dan pewartaan Akta mereka sendiri. Bila mereka berjaya, mereka akan mengulangi tindakan oleh Jurukur Bahan dan Perancang Bandar dan sekali lagi Arkitek akan tercabar.

2.4.5 Tindakan Defensif untuk memelihara profesion.
Serangan dan cabaran yang dibawa oleh profesion Jurukur Bahan dan Perancang Bandar sebelum ini akan membuka mata profesion-profesion lain pula untuk mencuba nasib mereka. Tidak mustahil mereka akan berjaya jika mereka disokong oleh golongan lobi yang kuat, mempunyai bukti yang kukuh atas kelemahan arkitek serta berjaya menjuruskan pendapat awam dan politik (public and political opinion) kepada masalah tersebut. Arkitek hari ini mempunyai tugas berat mempastikan penghormatan awam dan perundangan yang diberikan kepada profesion tidak akan dipudarkan oleh permasalahan dalaman antara arkitek, kealpaan pengamal praktis dan seterusnya melaksanakan apa saja langkah yang perlu untuk mengekalkan kedudukan mereka sebagai pemimpin industri. Tanpa gerakan profesionalisme dan perhubungan awam yang mantap, cabaran dan serangan ini akan terus berulang.

Dalam masa yang sama, hak-hak dan kewajiban yang dipertanggungjawabkan oleh undang-undang kepada Arkitek dibawah beberapa Akta seperti Akta Pemaju Perumahan 1966 (Akta 118) dan Akta Jalan, Parit dan Bangunan misalnya mestilah diterima dengan penuh tanggungjawab dan dipelihara. Tanggungjawab untuk mengesahkan Sijil Kemajuan Kerja dibawah Akta 118 yang eksklusif kepada Arkitek dan Jurutera misalnya sedang dilobi secara aktif untuk dibuka kepada profesion lain seperti Penilai, Jurukur Bahan dan Peguam. Melepaskan tanggungjawab ini akan mengembirakan banyak pihak lain dan akibatnya adalah penghapusan penghormatan kepada kita. Tindakan keras oleh Lembaga Arkitek melalui Pekeliling 1 2002, yang menegaskan tindakan penggantungan dan pembatalan pendaftaran Arkitek yang melakukan kesalahan adalah satu tindakan yang biarpun keras tapi wajar untuk memelihara keutuhan profesion seluruhnya.

Antara tindakan defensif yang boleh diambil adalah;
1. Pindaan undang-undang khususnya Perkara 8 dalam Akta Arkitek 1967 agar memasukkan segala fungsi tradisi Arkitek sebagai Hak di bawah undang-undang.
2. Kesediaan untuk mengesan penggubalan Akta-akta baru yang melibatkan profesion secara langsung atau tidak langsung dan mempastikan agar kelangsungan hak Arkitek dipertahankan dan tidak dihapuskan.
3. Gerakan perhubungan awam yang baik di setiap peringkat masyarakat serta penggunaan media komunikasi yang dapat menyampaikan mesej profesion kepada awam.
4. Perwakilan profesion yang dihormati diperingkat pembuat dasar dan undang-undang.
5. Tindakan kawalan dalaman dan disiplin ke atas keahlian yang menyeleweng agar nama baik profesion dipertahankan.

2.5 Satu saranan penyelesaian

Perubahan adalah satu-satunya ketetapan dalam kehidupan [Change is the only constant in life]

Apa juga masalah dan cabaran yang dihadapi oleh praktis kesenibinaan hari ini berpunca daripada kita sendiri. Reput umbi yang memakan masa sekian lama tidak mungkin dapat diubat pulih dalam sehari. Dan tidak akan mudah untuk kita menghadapi cabaran ini tanpa kita pertamanya mengenalpasti kelemahan dan kekuatan diri. Kita lihat dimana kita dengan analisis SWOT (strength, weakness, opportunity, threat) yang ringkas.

2.5.1 Kekuatan (strength)
Profesion kesenibinaan boleh berpegang kepada kekuatan (1) sejarah yang lama dan baik, (2) perlindungan undang-undang, (3) organisasi yang ujud dan teratur, (4) keahlian yang ramai dan berkepentingan dan (5) hak-hak dan peranan yang tergaris dengan jelas dalam Akta. Kekuatan ini memberikan kita 'head-start' yang baik kalau kita mahu meneruskan perlumbaan dan tidak tidur di tengah jalan seperti arnab dalam kisah perlumbaan arnab dengan kura-kura.

2.5.2 Kelemahan (weakness)
Kita menghadapi kelemahan akibat daripada (1) pergantungan yang melampau kepada undang-undang sehingga kita beranggapan bahawa kerusi kepimpinan kita tidak mungkin digoncang, (2) perbalahan dalaman dan perebutan kuasa dalam organisasi sehingga kita mengabaikan kepentingan besar untuk kepentingan kelompok-kelompok peribadi, (3) keahlian yang bersikap sambil-lewa dan tidak sehati dalam perjuangan dan (4) kegagalan mengenalpasti ruang-ruang yang berhadapan dengan serangan dan perubahan.

2.5.3 Peluang (opportunity)
Dengan segala kekuatan yang ada, kita mempunyai peluang pertamanya untuk meneruskan peranan kita serta mencari dan mencipta peluang baru. Peluang terbuka untuk (1) mempertahankan peranan sediada. (2) memperkokohkan peranan tersebut agar bebas dari ancaman perubahan, (3) mempastikan perubahan yang tidak dapat dielakkan daripada menghapuskan peranan dan 'status-quo' semasa, (4) melakukan tindakan awalan (pre-emptive) dengan mendepani dan mengetuai perubahan.

2.5.4 Ancaman (threat)
Profesion kita akan terus berdepan dengan (1) ancaman dari kalangan profesion lain, (2) ancaman dari tuntutan industri, (3) perubahan yang dibawa oleh globalisasi, (4) ancaman dunia siber tanpa sempadan, (5)ancaman dalaman yang timbul dari pengamal yang kecewa dan mendahului perubahan tanpa mengira kepentingan praktis keseluruhannya dan tidak kurang pentingnya (6) ancaman dari penentang perubahan.

Cabaran kepada profesion kesenibinaan adalah sesuatu yang beterusan. Ia telah, sedang dan akan terus berlaku. Menangani cabaran ini hanyalah dengan menerima hakikat bahawa perubahan adalah satu kepastian dan mendepani perubahan adalah satu kemestian dan kewajiban. Di tangan kita, pengamal praktis kesenibinaanlah masa depan kita.

Izinkan saya menambah khusus untuk anda semua, di tangan arkitek muda masa depanlah terpikul tanggungjawab yang besar dan murni ini.

Nasharuddin bin Haji Abdul Majid A.P.A.M, ACiARB
Kemaskini terakhir 10.06.2002

Soal-jawab Isu-isu Umum Perjanjian Jual Beli Rumah

2006-08-31T16:27:00.000+08:00

Soalan.
Bolehkah Penjual meminda mana-mana terma atau Fasal dalam Jadual 3?

Jawaban.
Samada terma-terma dalam Jadual 3 boleh dipinda atau tidak perlu dilihat dari dua aspek.

a. Keujudan suasana luarbiasa
Terma-terma dalam Jadual G boleh dipinda jika ianya mematuhi syarat-syarat yang diperuntukkan dalam Akta. Kuasa untuk membenarkan pindaan diberi kepada Pengawal dan tidak boleh sekali-kali dibuat secara unilateral oleh Penjual. Di bawah Klausa 11 Kontrak Jualan, Penjual boleh memohon untuk meminda terma-terma yang terdapat dalam Perjanjian. Kelulusan bertulis adalah pra-syarat untuk sebarang pindaan dibolehkan.

11 (3) Jika Pengawal berpuashati bahawa olehkerana hal keadaan yang khas atau kesusahan atau keperluan mana-mana peruntukan di dalam kontrak jualan tidak boleh atau tidak perlu dipatuhi, ia boleh dengan perakuan bertulis mengetepikan atau mengubahsuaikan peruntukan tersebut.

Dengan syarat bahawa tiada pengecualian atau ubahsuaian sedemikian boleh diluluskan sekiranya permohonan baginya dibuat selepas tamat tempoh masa penyerahan pemilikan kosong di bawah kontrak jualan atau selepas tamat tempoh sah apa-apa lanjutan masa, jika ada, yang diberikan oleh Pengawal.

Sebarang kelulusan khas meminda terma perjanjian hendaklah dimaklumkan kepada pembeli.

b. Pindaan yang mengubah prinsip asas Kontrak.
Pindaan yang mengubah prinsip asas Kontrak dalam Akta atau keluar dari kontrak (contracting out)’ tidak dibolehkan. Sebarang perjanjian jual beli rumah hendaklah dibuat dalam lingkungan falsafah Akta iaitu untuk melindungi pembeli. Memasukkan terma-terma tambahan, meminda atau mengeluarkan terma-terma sediada yang akan menyebabkan Kontrak asal itu berubah sifat adalah salah dari segi undang-undang.

Dalam kes Koperasi Serbaguna Ceupacs Tanggungan Bhd v City Investment Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 250, Mohamed Azmi FJ memutuskan bahawa ‘terma dan syarat di bawah Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1970 hendaklah dibaca ke dalam perjanjian ‘sebagai sebahagian dan keseluruhan maksud yang ditawar-terima oleh kedua-dua pihak.’ Mohamed Azmi FJ seterusnya menambah. ‘Cubaan oleh perayu untuk keluar dari kontrak adalah jelas bukan satu tindakan yang boleh dianggap sah. Ia jelas satu penentangan terbuka kepada undang-undang pemaju perumahan. Mengambilkira polisi dan objektif Akta Pemaju Perumahan 1966 dan Peraturan-peraturan 1970 yang dibuat dibawahnya, perlindungan yang diberikan kepada pembeli rumah bukanlah hal peribadi tetapi hal kepentingan awam yang diniatkan oleh Parlimen untuk dilindungi daripada ditawar-menawar atau ditolak oleh seorang pembeli individu.’

Soalan.
Jelaskan kekeliruan yang timbul dari perbezaan antara Sijil Siap Kerja Praktikal, Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong dan Sijil Kelayakan Menduduki.

Jawaban.
Sebenarnya, bukan sahaja pembeli-pembeli rumah keliru dengan istilah dan pemakaian sijil-sijil tersebut tetapi termasuklah arkitek dan pemaju sendiri. Untuk menerangkan hal ini perlu difahami sijil-sijil tersebut dari aspek istilah, kontrak dan undang-undang.

Istilah
a. Sijil Siap Kerja Praktikal
Sijil Siap Kerja Praktikal atau CPC (certificate of practical completion) adalah satu sijil yang dikeluarkan oleh arkitek kepada kontraktor bagi mengesahkan siapnya kerja-kerja bangunan bagi maksud dan niat ianya dibina. Di bawah Kontrak PAM, CPC dikeluarkan di bawah Klausa 12 (lihat nota kaki) ‘apabila Arkitek berpendapat bahawa kerja-kerja telah siap praktikal iaitu apabila Kontraktor telah melaksanakan dan menyiapkan segala Kerja-kerja yang perlu dan kecacatan tersembunyi dalam Kerja-kerja tersebut pada tahap de minimis (paling minima)’. CPC tidak dikeluarkan kepada pembeli kerana ia bukanlah satu perakuan yang diperlukan di bawah Jadual 3 Perjanjian Jual Beli. Walaubagaimanapun CPC adalah menjadi satu pra-syarat yang wajar bagi membolehkan arkitek mengesahkan Penyerahan Pemilikan Kosong kepada pembeli. Sewajarnya kerja Kontraktor siap terlebih dahulu sebelum perakuan siap diberi kepada Pembeli.

b. Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong
Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong adalah perakuan peringkat 3 di bawah Jadual G Perjanjian Jual Beli. Sebagai perakuan terakhir daripada arkitek ianya menjadi bukti yang sahih tentang siapnya segala kerja yang berkaitan dengan rumah yang dijual termasuklah bekalan air dan letrik yang sedia untuk penyambungan.

c. Sijil Kelayakan Menduduki.
Sijil Kelayakan Menduduki (CFO) adalah perakuan yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dibawah Undang-undang Kecil Bangunan Seragam (UBBL) 1984 Pasal 25(1)(b). Di bawah UBBL, CFO hanya boleh dipohon oleh Arkitek setelah semua bidang kerja yang berkenaan diperiksa oleh agensi atau jabatan teknikal berkaitan dan sokongan untuk mengeluarkan CFO diterima. Permohonan CFO dibuat oleh Arkitek menggunakan Borang E dan di bawah UBBL pengeluaran CFO oleh PBT adalah mandatori setelah Borang E diterima dan disahkan lengkap.

Soalan.
Apakah CPC itu sama dengan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 di bawah Jadual 3?

Jawaban
Tidak. CPC dan Perakuan Siap Kerja dikeluarkan oleh Arkitek untuk maksud dan di bawah Kontrak yang berlainan. CPC dikeluarkan di bawah Perjanjian Pembinaan antara Pemaju atau Penjual dengan Kontraktor sementara Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 dikeluarkan oleh Arkitek kepada Pembeli di bawah Akta Pemajuan Perumahan khususnya Jadual 3.

Soalan
Kenapakah setelah kerja Kontraktor diakui siap, dan CPC dikeluarkan, Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 tidak semestinya dikeluarkan oleh Arkitek?

Jawaban
Untuk menjawab soalan ini, kita perlu lebih dahulu memahami senario dan aspek-aspek kerja-kerja pembinaan. Dalam pembangunan yang kecil Pemaju mungkin melantik hanya satu Kontraktor untuk melaksanakan semua kerja. Apabila kerja Kontraktor telah siap dan CPC dikeluarkan oleh Arkitek, dengan sendirinya rumah yang dibina itu sedia untuk diserahkan kepada Pembeli. Situasi ini mungkin juga berlaku pada projek-projek yang mengandungi bilangan rumah yang terhad.

Dalam pembangunan besar melibatkan ratusan atau ribuan unit dan pembinaan mengikut fasa pula, adalah sukar untuk hanya kepada satu Kontraktor melaksanakan semua kerja pembinaan. Biasanya pembinaan diserahkan kepada Kontraktor yang berbeza mengikut bidang kerja; misalnya pembinaan rumah, jalan dan parit, sistem kumbahan, bekalan air, bekalan letrik, lanskap dan sebagainya. Peraturan Kontrak memerlukan setiap daripada Kontraktor berkenaan diberi CPC apabila siap bahagian kerja masing-masing. CPC bagi siap kerja membina rumah tidak bermakna kepada pembeli selagi CPC bagi bidang kerja lain tidak dikeluarkan. Arkitek hanya boleh mengeluarkan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 setelah semua bidang kerja yang berkaitan dengan perumahan yang berkenaan disiapkan dan permohonan untuk Sijil Kelayakan Menduduki ‘dihantar dan diterima’ oleh Pihak Berkuasa Tempatan.

Nota Kaki.

12. When the Architect is of the opinion that the works are practically completed, meaning that the Contractor has performed and completed all the necessary Works specified in the Contract and the patent defects existing in such Works are de minimis , the Architect shall forthwith issue a Certificate of Practical Completion. The Works shall be deemed to be practically completed for all purposes of this Contract on the day named in such Certificate. (PAM Contract 1988)

Soalan
Tidakkah perbezaan pengeluaran CPC dengan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 di mana Tempoh Tanggungan Kecacatan Kontraktor berakhir lebih awal daripada Tempoh Tanggungan Kecacatan Penjual menyebabkan Pembeli kerugian pada hak pembaikan kecacatan?

Jawaban
Tidak. Menurut Perjanjian, Tempoh Tanggungan Kecacatan bagi pembeli dikira daripada tarikh Penyerahan Pemilikan Kosong di mana Pembeli menerima kunci atau 14 hari daripada tarikh penyerahan tersebut jika Pembeli tidak mengambil kunci. Penjual bertanggungjawab ke atas kecacatan dalam tempoh 18 bulan sebagaimana Klausa 26 dalam Perjanjian. Samada Tempoh Tanggungan Kecacatan Kontraktor berakhir lebih awal atau sama dengan Tempoh Tanggungan Kecacatan, tidak menjadi isu. Walaubagaimanapun, dari aspek perlaksanaan, perbezaan masa akan menimbulkan masalah kepada Pemaju, kerana biasanya Kontraktor tidak akan lagi mahu bertanggungjawab ke atas kecacatan di luar tempoh tanggungan mereka. Tempoh 18 bulan dalam Perjanjian menurut Akta sebenarnya telah mengambilkira kemungkinan ini. Terpulanglah kepada Arkitek dan Pemaju untuk memastikan perancangan pembangunan yang tepat dan segala keperluan CFO dipenuhi dalam tempoh 6 bulan selewat-lewatnya serta menetapkan tempoh tanggungan kecacatan yang lebih lama kepada Kontraktor mereka.

Soalan
Kenapakah setelah Borang E diterima oleh PBT, masih berlaku kelewatan pengeluaran CFO?

Jawaban
Jika falsafah UBBL diambilkira, pengeluaran CFO adalah mandatori apabila Borang E yang lengkap diterima oleh PBT. Klausa 25(1) UBBL yang menyebut ‘Perakuan kelayakan menduduki sesuatu bangunan hendaklah diberi’ atau ‘shall be given’ dalam Bahasa Inggeris, jelas menyatakan hal ini. Hak mandatori ini bagaimanapun bergantung kepada 3 syarat:

1. 25(1)(a)
perakuan oleh orang yang mengemukakan pelan untuk menerima tanggungjawab wajar
2. 25(1)(a)

pegawai PBT telah memeriksa bangunan itu.

3. 25(1)(b)
perkhidmatan perlu telah disediakan

Punca kelewatan atau keengganan PBT mengeluarkan CFO adalah:

1. PBT samada atas keperluan sendiri atau arahan Pihak Berkuasa Negeri mengenakan syarat tambahan seperti Borang E1 (Keperluan Penggunaan Barangan Tempatan – arahan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan), keperluan 30% perumahan kos rendah (Pihak Berkuasa Negeri), keperluan kuota Bumiputera (Dasar Ekonomi Baru) dan keperluan lanskap (Jabatan Perancang Bandar).

2. Kelewatan yang diakibatkan oleh kelewatan pemeriksaan oleh pegawai PBT, prosedur mesyuarat untuk membincang permohonan, memberi kelulusan dan seterusnya mengesahkan minit sebelum Perakuan dikeluarkan.

3. Bangunan tidak dibina mengikut pelan yang diluluskan. UBBL mensyaratkan supaya permohonan pindaan pelan dibuat dan diluluskan terlebih dahulu sebelum CFO berdasarkan pelan lulus yang baru dikeluarkan oleh PBT.

Usaha berterusan dibuat oleh pihak Kementerian Perumahan dan kerajaan Tempatan untuk memendekkan tempoh pengeluaran CFO kepada 21 hari dan mungkin seterusnya 14 hari. Setakat ini banyak PBT telah mematuhi tempoh yang ditetapkan oleh Kementerian.

Soalan
Adakah PBT boleh mengenakan syarat tambahan kepada syarat yang terdapat dalam UBBL untuk pengeluaran CFO?

Jawaban
Dari sudut teknikal PBT tidak boleh mengadakan syarat tambahan kepada UBBL. Namun demikian UBBL seperti undang-undang lain juga mempunyai ‘escape clause’ di bawah peruntukan akta induk. Akta 133 - Jalan Parit dan Bangunan 1974 memberikuasa kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mengadakan syarat tambahan.

Syarat yang diberikuasa kepada PBT di bawah UBBL

25(1)(b) Syarat-syarat yang merangkumi jalan akses, lanskap, tempat letak kereta, parit, pemasangan alat-alat kebersihan, air, elektrik, lif bomba, pili bomba, pembentungan dan pembuangan sampah tidak boleh dianggap sebagai syarat tambahan.

Syarat yang diberikuasa kepada Pihak Berkuasa Negeri di bawah Akta 133

133 (xii a) syarat pengemukaan pelan
133 (xii b) cara dan prosedur untuk permohonan untuk kelulusan pelan dan spesifikasi bagi pembinaan
133 (xii f) syarat pengeluaran dokumen, buku atau rekod yang di simpan atau lapuran dan sjil yang boleh dikeluarkan
133 (xii g) masa, cara dan prosedur untuk memohon Sijil Kelayakan Menduduki Sementara, Sijil Kelayakan Menduduki Sebahagian dan Sijil Kelayakan Menduduki.

Syarat dibawah polisi kepentingan awam

Syarat penyediaan 30% perumahan kos rendah dalam pemajuan, penjualan rumah kos rendah melalui Kerajaan Negeri dan keperluan 30% kuota bumiputera, dikeluarkan atas dasar kepentingan awam. Sehingga kini, syarat ini tidak pernah dicabar walaupun banyak pemaju menyuarakan rasa tidak puas hati mereka.

Rujukan kes berkaitan
Dalam kes Khau Daw Yau v Keng Nam Realty [1983] 1 MLJ 335, rayuan di hadapan Salleh Abas CJ, diputuskan bahawa pemaju tidak boleh melarikan diri dari tanggungjawab kontrak atas hal yang diluar dugaan. Mengambilkira prinsip yang serupa, syarat rumah kos rendah dan kuota Bumiputera jika dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebelum kelulusan pelan adalah jelas tidak berada diluar dugaan atau pengetahuan pemaju dan demikian mestilah dipatuhi.

Dalam kes Koperasi Serbaguna Ceupacs Tanggungan Bhd v City Investment Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 250, Mohamed Azmi FJ memutuskan bahawa hal kepentingan awam yang diniatkan oleh Parlimen tidak boleh dipertikaikan. Kerajaan dalam menetapkan keperluan kos rendah dan bumiputera yang merupakan dasar yang ditentukan oleh Parlimen boleh menggunakan alasan ini sebagai asas mereka.

AKTA HDA 2002 - IMPLIKASI KEPADA ARKITEK

2006-08-31T16:01:00.000+08:00

AKTA PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN DAN PELESENAN) 1966 (PINDAAN) 2002
IMPLIKASI KEPADA PRAKTIS ARKITEK

Ar. Nasharuddin bin Haji Abdul Majid

Pindaan Akta 2002.
Akta Pemajuan Perumahan 1966 telah dipinda dan digezetkan pada 31 Januari 2002 dan perlaksanaannya telah dikuatkuasakan pada 1 Disember 2002.

Perubahan Nama
Pindaan ini menukar nama Akta Pemaju Perumahan kepada Akta Pemajuan Perumahan. Perubahan nama Akta itu menjelaskan falsafah utama bahawa akta ini dirangka untuk kepentingan kesemua pihak daripada pembeli hinggalah kepada penjual dan perunding dan tidak lagi untuk mengawal pemaju-pemaju perumahan sahaja. Sesuai dengan semangat pindaan, katanama Penjual menggantikan katanama Pemaju dalam Perjanjian. Perubahan ini agak signifikan kerana ia menyamaratakan pembeli dengan penjual seperti amalan perjanjian atau kontrak yang biasa serta membayangkan satu perubahan sikap yang ketara.

Objektif Rencana
Rencana ini ditulis untuk menjelaskan perubahan-perubahan dalam Akta khususnya kepada Perjanjian Jual-beli piawaian dan kesannya kepada Arkitek serta profesional lain yang terlibat dalam industri perumahan. Juga akan dikupas sebahagian daripada kesan tidak langsung yang akhirnya akan membawa kebaikan kepada persekitaran dan alam semulajadi. Penekanan rencana adalah kepada perubahan pada Jadual G Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan).

Tanggungjawab Arkitek
Akta Pemajuan Perumahan yang dipinda ini secara langsung meletakkan tanggungjawab Arkitek kepada beberapa aspek:

1. Tanggungjawab sebagai orang yang mengemukakan pelan dibawah Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984
2. Tanggungjawab sebagai agen bagi Penjual dalam urusan mendapatkan kelulusan pelan sehinggalah Sijil Layak Menduduki
3. Tanggungjawab sebagai profesional dibawah Akta Arkitek dan Kod Tatacara Kelakuan.
4. Tanggungjawab sebagai ‘certifier’ yang menentukan kesahihan tuntutan harga jualan dibawah Jadual Ketiga daripada Penjual kepada Pembeli.
5. Tanggungjawab sebagai ‘certifier’ yang membolehkan pengeluaran dana daripada Akaun 5. Pemaju Perumahan
6. Tanggungjawab menentukan kos bagi caj perkhidmatan dan penyelenggaraan kemudahan awam yang boleh dikenakan kepada Pembeli sebelum diambil alih oleh Pihak Berkuasa

Kesemua tanggungjawab ini akan meletakkan Arkitek dalam situasi yang memerlukan beliau membuat pilihan dan keputusan serta melaksanakan tugasnya dalam lingkungan akauntabiliti yang penuh.

Pemakaian Akta.
Klausa 11(1A) menjelaskan bahawa pemakaian Akta dan Jadual G atau H diperlukan hanya kepada rumah-rumah yang belum, sedang dibina atau yang masih belum menerima Sijil Kelayakan Menduduki. Rumah-rumah yang telah menerima Sijil Kelayakan Menduduki tidak lagi memerlukan perjanjian piawai sepertimana Jadual G dan H.

Komen.

Implikasi daripada perubahan ini adalah: pemajuan perumahan bina siap dan jual tidak lagi tertakluk kepada peraturan-peraturan pengawasan yang terdapat dalam Akta seperti Akaun Pemaju Perumahan dan Tempoh Tanggungan Kecacatan. Rumah yang dijual setelah Sijil Kelayakan Menduduki dikeluarkan sudah menjadi satu barangan yang boleh dilihat dan dinilai. Pembeli tidak lagi membeli atas dasar kepercayaan dan kontrak hadapan. Kebebasan daripada pemakaian Akta ini akan menggalakkan pemaju perumahan untuk melihat pembinaan rumah siap sebagai satu opsyen yang menarik dan menguntungkan. Dalam pada itu, kehilangan perlindungan yang disediakan oleh Akta khususnya Tempoh Tanggungan Kecacatan akan memberi kesan kepada Pembeli untuk mendapatkan hak pembaikan yang wajar terutamanya kepada kecacatan tersembunyi (latent defects). Satu usaha perlu dibuat oleh Persatuan Pembeli Rumah, Persatuan Pengguna, Persatuan Pemaju Perumahan dan Kerajaan untuk menentukan satu bentuk kawalan atau garis panduan samada untuk meletakkan penjualan rumah-rumah siap di bawah Akta Jualan Barangan atau Akta Pemajuan Perumahan yang lebih menyeluruh.

Penubuhan Tribunal
Penubuhan Tribunal untuk mendengar dan membuat keputusan yang berhubung dengan komplen Pembeli adalah satu perubahan besar yang dibawa oleh Pindaan Akta ini. Ia bertujuan menyediakan satu mekanisma untuk Pembeli mengemukakan komplen mereka tanpa perlu melalui proses perundangan yang rumit dan perlahan di mahkamah.

Komen.

Arkitek perlu menyedari bahawa keujudan Tribunal ini boleh memberi kesan kepada mereka selaku agen kepada Penjual dan selaku ‘mana-mana orang lain berkenaan’ yang disebut dalam Klausa 7. Arkitek akan terdedah kepada tindakan Tribunal secara langsung sekiranya gagal melaksanakan tanggungjawab mereka.

Jadual G

Jadual Pembayaran
Klausa 4(1) yang merujuk kepada pemakaian Jadual Ketiga menjelaskan bahawa pembinaan tidak lagi perlu dilaksanakan mengikut susunan. Tidak timbul lagi soal tentang boleh atau tidak penjual mempercepatkan atau mendahulukan mana-mana bahagian sebelum menyiapkan bahagian sebelumnya.

Komen.

Susuncara kerja pembinaan sebahagian besarnya bersifat praktikal dan tidak boleh ditukar tanpa memberi kesan kepada keupayaan membina secara menyeluruh. Mustahil atap dapat dipasang sebelum kerangka bangunan disiapkan. Namun demikian perubahan kepada guna bahan dan susunan kerja seperti menyiapkan atap lebih awal daripada dinding adalah praktikal. Begitu juga, tapak kerja boleh disiapkan dengan segala infrastrutur seperti bekalan air, jaringan pembetungan, parit, jalan dan bekalan letrik sebelum pembinaan bangunan dimulakan. Ianya akan menyumbang kepada pengurusan tapakbina yang lebih kemas, bersih dan selamat yang secara langsung akan mengubah wajah industri perumahan hari ini.

Klausa 4(2) memberi hak untuk menilai dan mengesahkan kemajuan kerja kepada ‘arkitek atau jurutera penjual yang bertanggung jawab kepada pemajuan itu’ serta menjelaskan bahawa ‘tiap-tiap perakuan yang ditandatangani sedemikian hendaklah menjadi bukti dan hakikat bahawa kerja yang tersebut telah siap.’

Komen.

Dari segi konsepnya, sijil kemajuan menjadi bukti yang tidak boleh dipertikaikan dan tuntutan yang dibuat kepada pembeli atau bank pembeli mesti dibayar. Di atas bahu Arkitek terletak satu amanah yang besar yang jika ditolak atau dilaksanakan secara sambil-lewa akan menghapuskan kepercayaan perundangan kepada Arkitek seluruhnya dan mendedahkan individu yang berkenaan kepada tindakan kriminal. Olehkerana tidak ada satu pemajuan perumahan yang sama dari segala segi, seringkali Arkitek terpanggil untuk membuat keputusan khususnya apabila hal yang perlu diputuskan itu berada dalam lingkungan yang samar - tidak dinyatakan dengan jelas oleh peraturan dan garis panduan. Adalah mustahil untuk mengharapkan Arkitek menjadi manusia yang sempurna setiap ketika. Dalam suasana sedemikian, Arkitek terpaksa berlindung pada landasan yang sering dilalui (well trodden path) oleh Arkitek lain dan diterima sebagai amalan profesion. Merujuk kepada garispanduan yang dikeluarkan oleh Pertubuhan dan Lembaga adalah langkah yang paling selamat.

Hak Pembeli untuk Memulakan dan Mengekalkan Tindakan
Klausa 7 menyatakan hak Pembeli untuk mengambil tindakan perundangan tidak sahaja ke atas Penjual tetapi juga ‘mana-mana orang lain berkenaan’ dengan pemajuan perumahan yang dibeli. Klausa yang memperuntukkan hak kepada pembeli untuk mengambil tindakan perundangan merupakan klausa baru yang diperkenalkan dalam pindaan ini.

Komen.

Perkataan ‘mana-mana orang lain berkenaan’ menyediakan ruangan yang luas kepada pembeli untuk mendapatkan perlindungan undang-undang sekaligus merangkumi Arkitek yang tidak sahaja merupakan agen kepada Penjual malah mempunyai tanggungjawab dari segi profesionalisma dan etika. Walaupun ada pandangan yang beranggapan bahawa Arkitek tidak boleh diambil tindakan perundangan oleh pembeli kerana ketiadaan pertalian atau priviti kontrak antara mereka, penulis berpendapat bahawa pertalian sebenarnya wujud dan tidak boleh dipertikaikan. Walaupun tanpa priviti kontrak, Arkitek merupakan pihak yang beroleh keuntungan langsung daripada kontrak antara Penjual dan Pembeli. Fee yang dibayar oleh Penjual kepada Arkitek datang daripada harga yang dibayar oleh Pembeli, demikian mewujudkan pertalian tanggungjawab. Arkitek pula mempunyai tanggungjawab profesional dan moral yang merupakan asas kepercayaan masyarakat kepada profesion mereka. Khusus dalam hal pemajuan perumahan, tanggungjawab ini telahpun dikanunkan. Klausa ini menuntut arkitek untuk melaksanakan tanggungjawab mereka dengan sepenuhnya tanpa perlu merasa takut oleh bayangan kuasa klien atau penjual. Keterlaluan mengikuti arahan Penjual yang bertentangan dengan norma amalan akan mendedahkan Arkitek kepada tindakan perundangan.

Masa merupakan pati kontrak
Klausa 8 menyatakan ketetapan masa kepada Penjual untuk menyerahkan rumah kepada Pembeli. 24 bulan bagi rumah (tanah dan bangunan) di bawah Jadual G atau 36 bulan bagi rumah (bangunan pecah-bahagi) di bawah Jadual H

Komen.

Walaupun masa merupakan satu tanggungjawab langsung antara penjual dengan pembeli, Arkitek mempunyai peranan untuk memantau kemajuan kerja termasuk hal-hal yang berkaitan dengan tender, kontrak, keperluan Pihak Berkuasa Tempatan dan jabatan-jabatan teknikal bagi mempastikan rumah yang dijual dapat diserahkan Pemilikan Kosong dalam tempoh yang ditetapkan. Pemantauan adalah perlu bagi mempastikan segala sistem yang perlu untuk kelancaran projek berada pada tempatnya sebelum atau semasa perjanjian jual-beli ditandatangani. Paling utama adalah pemantauan keperluan teknikal yang jika tidak diambilkira akan menyebabkan kelewatan pengesahan siap-kerja berperingkat dan penyerahan milikan kosong.

Dokumen Hakmilik Berasingan/Pindah Milik
Klausa 11(1) menuntut Penjual untuk mengambil tindakan perlaksanaan yang perlu untuk membolehkan dokumen hak milik berasingan diperolehi ‘seberapa cepat yang boleh’ sebaik sahaja selepas Perjanjian Jual Beli ditandatangani.

Komen.

Bagi membolehkan proses mendapatkan dokumen hak milik berasingan dimulakan, Arkitek adalah bertanggungjawab untuk mempastikan segala pra-syarat termasuklah kelulusan perancangan dan kelulusan pecah sempadan serta pelan perkiraan (pre-computation plan) telah diperolehi. Biasanya pada peringkat ini, nombor-nombor lot provisional atau P.T (Provisional Title) telahpun dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Arkitek perlu memantau agar permohonan untuk mendapatkan QT (Qualified Title) dan pengeluarannya diambil perjalanan oleh Penjual. Arkitek perlu berhubung rapat dengan Jurukur Tanah dan menyemak bagi mempastikan proses pengeluaran dokumen khususnya pembayaran premium atau lain-lain caj kepada Pihak Berkuasa dilaksanakan. Pembayaran untuk premium dan caj-caj lain untuk maksud pengeluaran dokumen hak milik biasanya akan diambil daripada Akaun Pemaju Perumahan. Olehkerana tandatangan Arkitek diperlukan untuk pengeluaran dana daripada akaun tersebut adalah perlu bagi Arkitek memastikan dana yang tidak sahaja mencukupi malah dibayar dengan cepat.

Klausa 11(2) menuntut Penjual ‘menyempurnakan memorandum pindah milik yang sah’ atau memindahkan pemilikan tanah kepada Pembeli dalam tempoh 21 hari selepas dipenuhi dua syarat iaitu, (1) dokumen hak milik berasingan telah diperolehi dan (2) segala bayaran telah dibayar oleh Penjual.

Komen.

Sebaik sahaja dokumen-dokumen hak milik berasingan bagi setiap lot diterima, Arkitek perlu menasihatkan supaya proses pindah milik dilaksanakan. Ini bagaimanapun bergantung kepada penyelesaian hutang Pembeli kepada Penjual yang biasanya tidak akan berlaku sehinggalah penyerahan milikan kosong dibuat dan bayaran terakhir dipindahkan ke akaun peguam. Adalah agak sukar untuk mempastikan tempoh 21 hari dipenuhi khususnya bagi projek yang melibatkan jumlah unit yang banyak.

Terma ‘menyempurnakan memorandum pindah milik yang sah’ agak mengelirukan. Takrif yang tepat penting kerana tarikh ‘pindah milik yang sah ini’ memberi kesan kepada pembayaran ‘bayaran pasti’ (outgoings) melibatkan cukai tanah, cukai pintu dan lain-lain cukai atau caj oleh Pembeli di bawah Klausa 18. Apakah tarikh tersebut tarikh bilamana Borang Pindah Milik (Borang 14A) ditandatangani atau tarikh Dokumen Hak Milik (Borang 11BK) dikeluarkan?. Kedua-dua tarikh ini dalam suasana semasa adalah berbeza sekurang-kurangnya 45 hari kerana setelah Borang 14A ditandatangani, proses penilaian oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri/Jabatan Penilaian Harta dan pembayaran duti setem mesti dibuat sebelum Dokumen Hak Milik dikeluarkan atas nama Pembeli. Merujuk kepada Kanun Tanah Negara, hak ke atas satu-satu tanah dianggap muktamat apabila nama pemilik didaftarkan. Mengambilkira prosedur ini, penyempurnaan pindah milik yang sah hanya berlaku apabila Dokumen Hak Milik dikeluarkan atas nama pembeli.

Kedudukan dan keluasan Lot
Klausa 13(1) menyatakan bahawa ukuran dan keluasan dalam perjanjian adalah bersifat sementara.

Komen.

Hal ini adalah munasabah kerana keluasan dan ukuran yang muktamat hanyalah boleh ditentukan dengan dokumen hak milik (Borang 11BK) oleh Pejabat Tanah.

Klausa 13(2) menetapkan had 2% kepada keluasan tambahan yang boleh dituntut oleh Penjual.

Komen.

Satu klausa yang menarik dan boleh menyelamatkan Pembeli daripada dipaksa membayar perbezaan harga untuk sesuatu yang Pembeli mungkin tidak bersedia atau mampu. Arkitek perlu memastikan tahap ketepatan yang tinggi bagi keluasan lot-lot tanah terutamanya lot-lot tepi dan hujung untuk mengelak kerugian kepada Penjual. Walaubagaimanapun pindaan Jadual G ini tidak pula menyatakan prosedur dan hak Pembeli bagi pengurangan luas tanah serta tidak juga menyatakan prosedur dan hak Pembeli/Penjual bilamana berlaku pengurangan/pertambahan keluasan binaan. Menghadkan perbezaan yang boleh dituntut oleh Penjual adalah wajar untuk memaksa Penjual dan perunding mereka berhati-hati dalam menyediakan Perjanjian. Penulis berpandangan bahawa tidak ada had yang patut dikenakan untuk menggantirugi Pembeli bila berlaku pengurangan luas tanah. Ini kerana pembeli bukan saja tidak mempunyai peluang mengawal penyediaan perjanjian tetapi juga mengalami kerugian. Katalah dalam perumahan teres yang biasa dengan lot saiz 22’ x 80’ (luas 1760 kaki persegi / harga jualan RM150,000) kekurangan 2% adalah sebanyak 35 kaki persegi. Pada harga tanah RM25 sekaki persegi, kerugian pembeli adalah sebanyak RM 880.00 yang menyamai bayaran balik pinjaman bank sebulan.

Klausa ini secara umum memerlukan Arkitek untuk menyemak semua perjanjian jual-beli dengan cermat.

Bahan-bahan dan kemahiran kerja hendaklah menepati perihalan
Klausa 14 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk membina dengan ‘kemahiran kerja yang baik’ dan mematuhi Jadual Keempat (perihalan) dan Jadual Kedua (pelan-pelan yang diluluskan Pihak Berkuasa). Pindaan hanya dibenarkan atas kehendak Pihak Berkuasa. Klausa ini juga menyatakan hak Pembeli untuk mendapatkan kurangan kos atas penggunaan bahan yang lebih murah atau lebih rendah mutunya.

Komen.

Klausa ini meletakkan tanggungjawab yang besar kepada Arkitek untuk memelihara kepentingan Pembeli daripada ditipu oleh Penjual yang berlindung disebalik perihalan yang samar. Kita semua maklum bahawa Arkitek atau Pemaju selalunya menggunakan perihalan yang umum dan pelan lakaran bukannya pelan lulus dalam Perjanjian Jual Beli walaupun Akta memerlukan pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa disertakan dalam Jadual Kedua itu. Mengambilkira klausa ini adalah jelas bahawa rujukan pembeli hendaklah kepada pelan lulus sebenar bukannya pelan binaan atau pelan lakaran. Pembeli mempunyai hak untuk mendapatkan dan memiliki salinan pelan lulus ini dan Arkitek tidak sewajarnya menyusahkan pembeli dengan hanya menjual salinan pelan kerja pembinaan apabila diminta. Pemaju dan Arkitek yang jujur dalam perkhidmatan mereka tidak perlu merasa apa-apa kebimbangan jika Pelan Lulus sebenar dimasukkan kedalam Perjanjian.

Dari segi teknikal perubahan-perubahan kepada pelan tidak sepatutnya berlaku kepada rumah yang akan atau sedang dibina. Perubahan pelan lulus tidak sepatutnya berlaku kerana penjualan rumah hanya boleh dibuat selepas pelan bangunan diluluskan dan perihalan asas dalam pelan lulus sewajarnya tidak berbeza dengan perihalan dalam Perjanjian. Pihak Berkuasa tidak mungkin mengarahkan perubahan selepas pelan diluluskan. Begitu juga saiz, luas lantai dan ukuran tidak sepatutnya berbeza kerana Penjual tidak sesekali dibenarkan membina rumah yang berlainan dengan pelan yang diluluskan. Membenarkan lencongan atau perubahan sedemikian adalah kesalahan berat bagi Arkitek yang bertanggungjawab di bawah akta profesional dan UBBL untuk mengawasi pembinaan. Mengesahkan pembinaan yang berlainan dengan pelan lulus juga adalah satu kesalahan yang besar di bawah Akta Pemajuan Perumahan yang boleh menyebabkan tuntutan pemaju ditolak (Klausa 9(2)(a)) dan kesengajaan mengesahkan kemajuan yang salah (Klausa 4(2)) boleh menyebabkan Arkitek didakwa.

Untuk memelihara kepentingan bersama sepatutnya pelan yang dilampirkan dalam Perjanjian adalah salinan benar pelan lulus dan bukan pelan skematik yang ringkas. Perubahan amalan Arkitek adalah diperlukan.

Sekatan terhadap variasi oleh pembeli
Klausa 15(1) menyatakan larangan kepada segala bentuk pindaan kepada rumah daripada pelan asal yang diluluskan oleh PBT tanpa persetujuan Penjual.

Komen.

Sesetengah pemaju menawarkan pindaan kepada Pembeli seperti tambahan punca kuasa dan perubahan kemasan untuk meraih harga yang lebih tinggi daripada harga asal. Walaupun alasannya untuk mengurangkan masalah kepada Pembeli selepas rumah siap, amalan ini memberi masalah kepada Arkitek dari beberapa segi. Bagi perubahan yang memerlukan pengemukaan pelan semula, Arkitek terpaksa berhadapan semula dengan segala kerenah PBT. Yang tidak melibatkan pengemukaan pelan kepada PBT juga masih memerlukan Arkitek mengeluarkan pelan pindaan kepada Kontraktor dan untuk dilampirkan dengan Perjanjian Jual Beli. Pengawasan pembinaan akan menjadi sukar khususnya bila perubahan hanya berlaku pada lot-lot tertentu dalam pemajuan yang berbilang unit. Sesetengah pemaju dan Arkitek berpandangan bahawa perubahan ‘kecil’ seperti ini boleh diselesaikan secara pengemukaan lukisan siap-bina kepada PBT di peringkat permohonan Perakuan Layak Menduduki. Andaian seperti ini adalah salah. Ia merumitkan tugas Arkitek dan akan melewatkan proses pengeluaran Perakuan Layak Menduduki. Adalah sewajarnya Arkitek menolak amalan perubahan ini dari awal tanpa mengira samada ianya berasal daripada Pembeli atau Penjual.

Pembeli juga selalunya tidak diberitahu bahawa perubahan kepada pelan dan spesifikasi asal boleh mengakibatkan Penjual berhak kepada masa yang lebih lama daripada 24 atau 36 bulan yang ditetapkan. Pembeli dan Penjual mungkin beranggapan bahawa perubahan seperti ini tidak memerlukan tambahan masa kepada Penjual. Jadual G tidak menyebut hal ini dengan jelas tetapi jika Klausa 13(4) diambilkira, satu-satunya perubahan yang tidak mempunyai implikasi masa adalah perubahan yang diakibatkan oleh keperluan Pihak Berkuasa Yang Berkenaan.

Klausa 15(2) menggantikan Klausa 13 dalam perjanjian terdahulu. Ia memerlukan Penjual menyertakan satu Lampiran yang menyenaraikan segala perubahan yang dipersetujui.

Komen.

Sekiranya Arkitek melibatkan diri dalam perubahan, beliau bertanggungjawab mempastikan segala perubahan itu diselaraskan dengan Perjanjian dan pelan-pelan lulus serta melakukan penyeliaan pembinaan yang berkenaan.

Sekatan terhadap pengubahan kod warna
Klausa 16 ini terpakai khusus untuk Putrajaya bertujuan menjaga keseragaman warna pembangunan.

Komen.

Walaupun pemakaian klausa ini khusus untuk Putrajaya sahaja, Arkitek dan Pihak Berkuasa Tempatan wajar menasihatkan pemaju untuk mengenakan klausa ini bagi mengawal perubahan dan pindaan kepada perumahan. Pemakaiannya akan membantu mengekalkan niat dan keseragaman rekabentuk yang asal.

Infrastruktur dan penyelenggaraan
Klausa 17 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk membina dengan kos sendiri infrastruktur dan kemudahan awam dan menyerahkan kepada Pihak Berkuasa selepas siap. Sekiranya berlaku kelewatan penyerahan kemudahan awam dan utiliti kepada Pihak Berkuasa, Penjual berhak mengenakan caj atau caruman bagi melakukan penyelenggaraan kawasan dan kemudahan awam.

Komen.

Klausa ini menyatakan satu tangungjawab tambahan kepada Arkitek, Jurutera atau Jurukur Bahan untuk menentukan pengumpukan caruman yang boleh dikenakan oleh Penjual ke atas Pembeli.

Penyenggaraan perkhidmatan
Klausa 19 menyatakan tanggungjawab Pemaju untuk menyenggara segala perkhidmatan sehingga ianya diambil alih oleh Pihak Berkuasa.

Komen.

Seperti klausa 17, Klausa ini menyatakan satu tangungjawab tambahan kepada Arkitek, Jurutera atau Jurukur Bahan untuk menentukan pengumpukan caruman yang boleh dikenakan oleh Penjual ke atas Pembeli.

Air, elektrik, paip gas, penyaluran telefon
Klausa 20 meletakkan tanggungjawab mengadakan bekalan utiliti ke atas penjual.

Komen.

Sebagai agen kepada Penjual dalam urusan dengan Pihak Berkuasa dan Jabatan Teknikal tanggungjawab Penjual merupakan tanggungjawab Arkitek.

Pematuhan undang-undang bertulis
Klausa 21 melepaskan tanggungan Pembeli dari sebarang kos tambahan yang kena keatas Penjual dalam mematuhi undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan.

Komen.

Merangkumi segala undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan. Memerlukan Arkitek untuk mengetahui perundangan yang berkaitan dan menasihatkan Pemaju di mana wajar.

Undang-undang baru yang menyentuh pemajuan perumahan
Klausa 22 melepaskan tanggungan Pembeli dari sebarang kos tambahan yang kena ke atas Penjual akibat perubahan undang-undang yang berkaitan.

Komen.

Merangkumi segala undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan. Memerlukan Arkitek untuk sentiasa ‘up to-date’ dengan perubahan perundangan dan potensi perubahan (misalnya undang-undang yang telah dibentang di Parlimen tetapi belum dikuatkuasa) dan menasihati Pemaju dengan sewajarnya.

Masa untuk menyerahkan pemilikan kosong
Klausa 23 menetapkan tempoh 24 bulan untuk Penjual menyerahkan milikan kosong kepada Pembeli.

Komen.

Pemantauan oleh Arkitek ke atas tarikh-tarikh penting kemajuan projek diperlukan.

Cara penyerahan pemilikan kosong
Klausa 24(1) dan (2) menyatakan 4 syarat sebelum pemilikan boleh diberikan kepada Pembeli.
1. Perakuan siap-kerja daripada Arkitek
2. Bekalan air dan letrik sedia untuk disambung (pencawang telah diberi kuasa dan ujilari pendawaian dalaman rumah telah dibuat / sistem retikulasi air telah sedia disambung ke paip bekalan utama)
3. Perakuan Layak Menduduki telah dipohon (Borang E telah dihantar dan diterima oleh Pihak Berkuasa tempatan)
4. Pembeli telah membayar segala bayaran di bawah Klausa 4(1)

Rumah tidak boleh didiami sebelum Perakuan Layak Menduduki diterima daripada Pihak Berkuasa.

Tafsiran lanjut untuk ‘sedia untuk penyambungan’ perlu merujuk kepada Klausa 31(d) bermaksud telah ‘diuji dan ditauliahkan oleh Pihak Berkuasa Yang Berkenaan yang diberi kuasa dan sedia untuk dipergunakan dalam unit-unit individu.’

Komen.
Pra-syarat penyerahan milikan kosong ‘a’, ‘b’ dan ‘c’ merupakan tanggungjawab Arkitek.

Syarat ‘d’ agak mengelirukan kerana bayaran sepenuhnya kepada Penjual hanya boleh dibuat apabila milikan kosong diserahkan kepada Pembeli. Milikan kosong memerlukan Arkitek menandatangani sijil siap peringkat 4 dalam Jadual Ketiga. Bayaran terakhir kepada pemaju hanya dibuat selepas 18 bulan iaitu bila tamat Tempoh Tanggungan Kecacatan. Secara teknikalnya pemilikan kosong hanya boleh dibuat selepas tamat Tempoh Tanggungan Kecacatan. Bagaimanapun dalam amalan biasa, pembayaran di bawah Klausa 4(1) dianggap berlaku apabila bayaran daripada bank untuk 5% terakhir dibayar ke akaun peguam.

Penjual hendaklah memperoleh Perakuan Layak Menduduki
Klausa 25 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk mendapatkan Perakuan Layak Menduduki.

Komen.

Tanggungjawab Arkitek sebagai agen Pemaju mengemukakan permohonan (Borang E) yang lengkap dan diterima serta mendapatkan sijil Perakuan.

Konsep ‘Borang E yang diperiksa dan diterima oleh Pihak Berkuasa’ merupakan satu masalah yang memerlukan penyelarasan oleh semua Pihak Berkuasa Tempatan serta Kerajaan.
Dalam UBBL, PBT tidak diberi tanggungjawab untuk mengeluarkan satu perakuan penerimaan Borang E dan format perakuan itu belum diadakan.

PBT dalam meluluskan permohonan CFO biasanya memerlukan kelulusan Majlis dan julat mesyuarat Majlis tidak semestinya bertemu dengan tarikh pengemukaan pelan. Adakalanya minit mesyuarat yang meluluskan permohonan CFO itu perlu disahkan dalam mesyuarat yang akan datang sebelum CFO dikeluarkan. Tempoh 14 hari yang diberi oleh Kerajaan adalah menarik dari segi konsep tetapi tidak munasabah dari segi perlaksanaan sehinggalah protokol Kerajaan Tempatan yang berkenaan juga dipinda.

Arkitek akan berhadapan dengan masalah untuk memastikan samada penghantaran Borang E yang diakui terima oleh PBT (secara serahan tangan atau pos yang direkod) boleh dianggap sebagai dokumen penerimaan yang sah dari peruntukan Akta ini.

Walaubagaimanapun, kita harus melihat klausa ini sebagai satu pendekatan yang berpandangan jauh khususnya jika kita mengambilkira halatuju ke arah pengesahan CFO sendiri oleh Arkitek.

Tempoh liabiliti kecacatan
Klausa 26 menetapkan tempoh liabiliti kecacatan selama 18 bulan daripada tarikh milikan kosong. Perkara yang boleh dituntut oleh Pembeli untuk pembaikan adalah:
1. kecacatan kemahiran kerja atau bahan
2. bangunan yang tidak dibina mengikut pelan atau perihalan Jadual Kedua dan Keempat.
3. lencongan yang diluluskan atau dipinda oleh Pihak Berkuasa

Komen.

Arkitek bertanggungjawab menyemak semua kecacatan dan mengambil langkah pro-aktif mengarahkan Pemaju atau Kontraktornya membaik pulih sebelum menandatangani sijil yang mengesahkan milikan kosong. Jika langkah ini tidak diambil, Arkitek mungkin akan berhadapan dengan komplen langsung daripada Pembeli.

Jadual
Klausa 30 menetapkan semua jadual sebagai sebahagian daripada Perjanjian yang dibaca bersama.

Komen.

Kesemua Jadual dan Perihalan yang disediakan dalam perjanjian hendaklah merupakan salinan kepada pelan atau perihalan yang diluluskan. Arkitek perlu menyediakan pelan-pelan yang tepat untuk dimasukkan dan seharusnya mengambil inisiatif menyemak perjanjian yang disediakan oleh Penjual.

Kesimpulan
Pindaan kepada Akta ini jika dilihat secara menyeluruh menampakkan satu dinamisma yang dirangka dengan mengambilkira perubahan dan perkembangan industri perumahan di Malaysia serta potensi masa depan. Sebahagian daripada klausa-klausa baru yang ditambah serta pindaan kepada klausa sedia-ada telah dengan banyaknya memperjelaskan kekeliruan yang terkandung dalam Akta dan Peraturan asal. Ia juga berupaya menyediakan satu asas kepada industri perumahan yang dinamik di masa hadapan. Pindaan ini secara khusus akan memaksa semua pihak dalam industri perumahan khususnya pemaju dan perunding untuk lebih profesional dan bertanggungjawab. Kepada Arkitek khususnya, pindaan Akta ini bukan sahaja mengekalkan tanggungjawab yang sediada, malah menjelaskan lagi tangungjawab itu dan menyediakan tanggungjawab yang baru. Ianya akan memerlukan seluruh profesion kesenibinaan untuk bersikap lebih profesional dan bertanggungjawab bagi memikul cabaran yang bertambah.

Pindaan kepada Akta ini bukanlah satu teks perundangan yang sempurna dan dapat diterima dengan senang hati oleh semua pihak yang terlibat. Sudah ada rungutan daripada profesional termasuklah Arkitek berikutan dengan bertambahnya tanggungjawab mereka, ada rungutan dari Persatuan Pemaju Perumahan atas hal-hal yang menyentuh kepentingan mereka; dan pembeli juga berterusan merungut atas ketiadaan peraturan yang boleh dikatakan benar-benar melindungi mereka. Walaupun ianya masih belum sempurna, kita sudah boleh melihat satu halatuju yang jelas daripada pindaan ini, iaitu untuk memperkemaskan industri perumahan ke arah menghadapi cabaran masa depan. Ianya merupakan satu langkah awal yang tepat untuk menyediakan asas bagi industri perumahan yang lebih matang dengan sistem bina siap dan jual yang bilamana berlaku akan seluruhnya merobah wajah industri perumahan di negara ini.

Kekurangan dalam akta ini jika ada merupakan kesan sebenar daripada iklim industri, perundangan dan realiti praktis semasa termasuklah di pihak Kerajaan dan Pihak Berkuasa Tempatan. Ia mengambil kira realiti industri perumahan yang unik dimana rumah yang belum dibina dapat dijual. Sehingga amalan bina siap dan jual diamalkan sepenuhnya dalam industri perumahan di negara ini, dan Akta ini dalam sifat sediada tidak lagi diperlukan, maka Akta Pindaan 2002 ini harus dilihat dan diterima secara positif.

The fire fighting issue. (part 2)

2006-08-28T00:26:00.000+08:00

Fire Protection in Building

For the purpose of visualizing the fire protection in building, imagine yourself in a building just caught on fire. As soon as fire is detected by the heat or the smoke detector, security personnel in the fire control room is alerted. Officer will first identify the source and location and attempt to extinguish the fire using the first aid – portable extinguishers or hose reel. When control was un-manned, the heat triggers the automatic sprinkler system or the CO2/Pyrogen system in electronically sensitive zones.

Occupants when alerted by the alarm run to the first safe zone, the corridor towards the second safe zone, the protected lobby. From the lobby, occupants moves to the escape staircase. Smoke is prevented from entering the lobby by the operation of pressurized air. In darkness, emergency lights and exit signs guide the occupants to the final discharge at the ground floor.

Firemen, alerted by phone or automatically through EMS, arrives at the scene, took over the fire control room, assess the fire, determine the fire fighting strategy and swings into action.

If you can visualize the scene, your basic knowledge of the UBBL would enable you to design a right protection system.

Fire protection in building deals with two aspects;

Passive Fire Defense; involving planning of escape routes, fire resistance structures, material selection and compartmentalization of areas into manageable fire risk sections.

Active Fire Defense; involving manual and mechanical fire containment and suppression systems such as fire alarms, heat and smoke detectors, hose reel, sprinklers, smoke spill etc.

What system to use?

To know what system to use, the architect must first identify the purpose group of the building by referring to the Fifth Schedule – (Designation of Purpose Group). Once that is done, the architect can determine the required system by referring to the Tenth Schedule – (Requirement for Fire Extinguishing System, Fire Alarm System and Emergency Lighting).

The other schedules are equally important but deal mostly with the passive planning issues.

Basic engineering knowledge.

It is important for architect to be well versed in the basic aspects of fire protection engineering, for several reasons

1. The system must be first approved on the architectural submission
2. M&E submission refers to the approved architectural plans
3. Determination and planning of mechanical spaces
4. Aesthetic of detailing.

The fire fighting issue. (part 1)

2006-08-27T17:14:00.000+08:00

I noticed a question about fire prevention almost in every exam. Most candidates I met complain that it’s a tough nut to crack. In practice, I personally think that such question was a great way to assess an architect’s knowledge. This is one subject that no architect should take lightly - certainly not to leave it to the mechanical engineer’s fancy. Because left to them you would end up marveling at the red pipelines on the wall, ceiling and everywhere and tripping on the hose reel drum at every next corner.

Fire prevention or protection is not a rocket science. It is something you could easily understand if you can understand the principle behind, which is preservation of life and property. Of life, it is the protection of the owner/user/occupants by preventing fire from breaking and if it still happens, providing means to run out to safety or to run in to save something or somebody. Fire hazards – fire that kills is not limited to flames, but smoke, fumes and the chemical by-product that is emitted when burning. It also includes fire debris – collapsing structure, melting metals, exploding gas tanks, broken glass etc. How to stop the fire from starting and spreading is the technical and largely mechanical issue.

Basic Reference.

Architects I know are the lazy lots. So I don’t expect you to refer to too many books or reference material. After all you wont have the time to flip them all in the exam hall. The two minimum reference books are:

1. Uniform Building By-Law; which you must have a fair knowledge, at least at which section to flip, and

2. Guide to Fire Protection in Malaysia; the red book published by Bomba, a must have to all architects.

The red book is to me one of the best reference material because it breaks the complex ‘code’ – the jargons of the UBBL into diagrams, something all architect has little excuse not to understand. Of course it helps to keep yourself up-to-date with the circulars and the likes.

I will not attempt to be too technical on explaining the aspects of fire prevention. That you must read on your own. My explanations, I will keep forthright and simple.

Site planning

Fire protection begin with site planning. In site planning, the two things to determine are;

1. Fire fighting or fire appliance access to the building
2. Fire hydrants location.

Fire Appliance Access

Fire appliance access to the building; simply meant how the fire engine can reach the building, shoot water at the building and from where firemen can enter the building. Fire appliance access requires architect to determine the volume of the building, which will determine whether the building should be accessible from one, two or three sides or treated as an island. Because buildings are sometimes oddly shaped, access areas are determined by parts of the total length of wall.

Volume of Building Access Area
7001 to 28000 m3 - 1/6 of total length of wall
28001 to 56000 m3 - ¼ of total length of wall
56001 to 84000 m3 - ½ of total length of wall
84001 to 112000 m3 - ¾ of total length of wall
Above 112000 m3 - island

For those who had to ask how can we determine on the volume of the building? The answer is to go back to either the client’s brief or the plot ratio decided by the local authority.

Fire hydrants location.

For positioning the hydrants, you only need to know 6 things.

1. In new developments, the hydrants must be placed 90 meters apart.
2. In existing development, a hydrant is needed if the nearest existing hydrant is more than 45 meters radius away.
3. The hydrants must be placed between 610mm to 2 meters away from the fire appliance access.
4. It must be 2 meters from the building and overhangs
5. Away from risk of being hit by vehicles
6. Away from street furniture like phone booth, feeder pillar etc.

Salam Sejahtera

2006-08-26T12:28:00.000+08:00

In the name of Allah the Most Gracious the Most Merciful.

Assalamualaikum.

In 1991 at the age of 28, I sat for the Part 3 Exam and passed. To this day I think I was plain lucky. It was the late Szeto Kok Yin who interviewed me after the exam. The casual interview and his appreciative words 'welcome to the profession' made me believe I had made it even before the result was out. Now 15 years later, I wonder if I had fairly given back of the so much that I have learnt and earned through this profession. This blog, in any small way I hope would help.

Since 1996, a small group of young aspiring architects in Kuala Terengganu had been a very supportive band of 'students' in my lecture series. Over the decade, few of them had passed the exam and few more are trying 'very hard'. More than anything else, they made me a student again. To teach I have to learn.

My collection of lecture notes over the last decades and some new ones will be posted progressively through this blog. Some may require editing because of the changes over time. At the same time too, my effort to translate and analyse the PAM Contract in Bahasa Melayu would be posted in 'pamkontrakreviu.blogspot.com'. All this I hope will enable the knowledge to be made available across a wider spectrum of the current and would-be practitioners.

All that is on this blog is free to be used, distributed and copied in any means - provided that you have my permission. And if you are making money from it (when I'm not) know that I reserve my rights to parts of it later.

I would be grateful for sincere comments. Thank you.

Ar. Nasharuddin Haji Abdul Majid

Arkitek Punca Cipta

Kuala Terengganu