diskusi peperiksaan LAM/PAM Bhg3

Soalan.
Bolehkah Penjual meminda mana-mana terma atau Fasal dalam Jadual 3?

Jawaban.
Samada terma-terma dalam Jadual 3 boleh dipinda atau tidak perlu dilihat dari dua aspek.

a. Keujudan suasana luarbiasa
Terma-terma dalam Jadual G boleh dipinda jika ianya mematuhi syarat-syarat yang diperuntukkan dalam Akta. Kuasa untuk membenarkan pindaan diberi kepada Pengawal dan tidak boleh sekali-kali dibuat secara unilateral oleh Penjual. Di bawah Klausa 11 Kontrak Jualan, Penjual boleh memohon untuk meminda terma-terma yang terdapat dalam Perjanjian. Kelulusan bertulis adalah pra-syarat untuk sebarang pindaan dibolehkan.

11 (3) Jika Pengawal berpuashati bahawa olehkerana hal keadaan yang khas atau kesusahan atau keperluan mana-mana peruntukan di dalam kontrak jualan tidak boleh atau tidak perlu dipatuhi, ia boleh dengan perakuan bertulis mengetepikan atau mengubahsuaikan peruntukan tersebut.

Dengan syarat bahawa tiada pengecualian atau ubahsuaian sedemikian boleh diluluskan sekiranya permohonan baginya dibuat selepas tamat tempoh masa penyerahan pemilikan kosong di bawah kontrak jualan atau selepas tamat tempoh sah apa-apa lanjutan masa, jika ada, yang diberikan oleh Pengawal.

Sebarang kelulusan khas meminda terma perjanjian hendaklah dimaklumkan kepada pembeli.

b. Pindaan yang mengubah prinsip asas Kontrak.
Pindaan yang mengubah prinsip asas Kontrak dalam Akta atau keluar dari kontrak (contracting out)’ tidak dibolehkan. Sebarang perjanjian jual beli rumah hendaklah dibuat dalam lingkungan falsafah Akta iaitu untuk melindungi pembeli. Memasukkan terma-terma tambahan, meminda atau mengeluarkan terma-terma sediada yang akan menyebabkan Kontrak asal itu berubah sifat adalah salah dari segi undang-undang.

Dalam kes Koperasi Serbaguna Ceupacs Tanggungan Bhd v City Investment Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 250, Mohamed Azmi FJ memutuskan bahawa ‘terma dan syarat di bawah Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1970 hendaklah dibaca ke dalam perjanjian ‘sebagai sebahagian dan keseluruhan maksud yang ditawar-terima oleh kedua-dua pihak.’ Mohamed Azmi FJ seterusnya menambah. ‘Cubaan oleh perayu untuk keluar dari kontrak adalah jelas bukan satu tindakan yang boleh dianggap sah. Ia jelas satu penentangan terbuka kepada undang-undang pemaju perumahan. Mengambilkira polisi dan objektif Akta Pemaju Perumahan 1966 dan Peraturan-peraturan 1970 yang dibuat dibawahnya, perlindungan yang diberikan kepada pembeli rumah bukanlah hal peribadi tetapi hal kepentingan awam yang diniatkan oleh Parlimen untuk dilindungi daripada ditawar-menawar atau ditolak oleh seorang pembeli individu.’

Soalan.
Jelaskan kekeliruan yang timbul dari perbezaan antara Sijil Siap Kerja Praktikal, Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong dan Sijil Kelayakan Menduduki.

Jawaban.
Sebenarnya, bukan sahaja pembeli-pembeli rumah keliru dengan istilah dan pemakaian sijil-sijil tersebut tetapi termasuklah arkitek dan pemaju sendiri. Untuk menerangkan hal ini perlu difahami sijil-sijil tersebut dari aspek istilah, kontrak dan undang-undang.

Istilah
a. Sijil Siap Kerja Praktikal
Sijil Siap Kerja Praktikal atau CPC (certificate of practical completion) adalah satu sijil yang dikeluarkan oleh arkitek kepada kontraktor bagi mengesahkan siapnya kerja-kerja bangunan bagi maksud dan niat ianya dibina. Di bawah Kontrak PAM, CPC dikeluarkan di bawah Klausa 12 (lihat nota kaki) ‘apabila Arkitek berpendapat bahawa kerja-kerja telah siap praktikal iaitu apabila Kontraktor telah melaksanakan dan menyiapkan segala Kerja-kerja yang perlu dan kecacatan tersembunyi dalam Kerja-kerja tersebut pada tahap de minimis (paling minima)’. CPC tidak dikeluarkan kepada pembeli kerana ia bukanlah satu perakuan yang diperlukan di bawah Jadual 3 Perjanjian Jual Beli. Walaubagaimanapun CPC adalah menjadi satu pra-syarat yang wajar bagi membolehkan arkitek mengesahkan Penyerahan Pemilikan Kosong kepada pembeli. Sewajarnya kerja Kontraktor siap terlebih dahulu sebelum perakuan siap diberi kepada Pembeli.

b. Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong
Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong adalah perakuan peringkat 3 di bawah Jadual G Perjanjian Jual Beli. Sebagai perakuan terakhir daripada arkitek ianya menjadi bukti yang sahih tentang siapnya segala kerja yang berkaitan dengan rumah yang dijual termasuklah bekalan air dan letrik yang sedia untuk penyambungan.

c. Sijil Kelayakan Menduduki.
Sijil Kelayakan Menduduki (CFO) adalah perakuan yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dibawah Undang-undang Kecil Bangunan Seragam (UBBL) 1984 Pasal 25(1)(b). Di bawah UBBL, CFO hanya boleh dipohon oleh Arkitek setelah semua bidang kerja yang berkenaan diperiksa oleh agensi atau jabatan teknikal berkaitan dan sokongan untuk mengeluarkan CFO diterima. Permohonan CFO dibuat oleh Arkitek menggunakan Borang E dan di bawah UBBL pengeluaran CFO oleh PBT adalah mandatori setelah Borang E diterima dan disahkan lengkap.

Soalan.
Apakah CPC itu sama dengan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 di bawah Jadual 3?

Jawaban
Tidak. CPC dan Perakuan Siap Kerja dikeluarkan oleh Arkitek untuk maksud dan di bawah Kontrak yang berlainan. CPC dikeluarkan di bawah Perjanjian Pembinaan antara Pemaju atau Penjual dengan Kontraktor sementara Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 dikeluarkan oleh Arkitek kepada Pembeli di bawah Akta Pemajuan Perumahan khususnya Jadual 3.

Soalan
Kenapakah setelah kerja Kontraktor diakui siap, dan CPC dikeluarkan, Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 tidak semestinya dikeluarkan oleh Arkitek?

Jawaban
Untuk menjawab soalan ini, kita perlu lebih dahulu memahami senario dan aspek-aspek kerja-kerja pembinaan. Dalam pembangunan yang kecil Pemaju mungkin melantik hanya satu Kontraktor untuk melaksanakan semua kerja. Apabila kerja Kontraktor telah siap dan CPC dikeluarkan oleh Arkitek, dengan sendirinya rumah yang dibina itu sedia untuk diserahkan kepada Pembeli. Situasi ini mungkin juga berlaku pada projek-projek yang mengandungi bilangan rumah yang terhad.

Dalam pembangunan besar melibatkan ratusan atau ribuan unit dan pembinaan mengikut fasa pula, adalah sukar untuk hanya kepada satu Kontraktor melaksanakan semua kerja pembinaan. Biasanya pembinaan diserahkan kepada Kontraktor yang berbeza mengikut bidang kerja; misalnya pembinaan rumah, jalan dan parit, sistem kumbahan, bekalan air, bekalan letrik, lanskap dan sebagainya. Peraturan Kontrak memerlukan setiap daripada Kontraktor berkenaan diberi CPC apabila siap bahagian kerja masing-masing. CPC bagi siap kerja membina rumah tidak bermakna kepada pembeli selagi CPC bagi bidang kerja lain tidak dikeluarkan. Arkitek hanya boleh mengeluarkan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 setelah semua bidang kerja yang berkaitan dengan perumahan yang berkenaan disiapkan dan permohonan untuk Sijil Kelayakan Menduduki ‘dihantar dan diterima’ oleh Pihak Berkuasa Tempatan.

Nota Kaki.

12. When the Architect is of the opinion that the works are practically completed, meaning that the Contractor has performed and completed all the necessary Works specified in the Contract and the patent defects existing in such Works are de minimis , the Architect shall forthwith issue a Certificate of Practical Completion. The Works shall be deemed to be practically completed for all purposes of this Contract on the day named in such Certificate. (PAM Contract 1988)


Soalan
Tidakkah perbezaan pengeluaran CPC dengan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 di mana Tempoh Tanggungan Kecacatan Kontraktor berakhir lebih awal daripada Tempoh Tanggungan Kecacatan Penjual menyebabkan Pembeli kerugian pada hak pembaikan kecacatan?

Jawaban
Tidak. Menurut Perjanjian, Tempoh Tanggungan Kecacatan bagi pembeli dikira daripada tarikh Penyerahan Pemilikan Kosong di mana Pembeli menerima kunci atau 14 hari daripada tarikh penyerahan tersebut jika Pembeli tidak mengambil kunci. Penjual bertanggungjawab ke atas kecacatan dalam tempoh 18 bulan sebagaimana Klausa 26 dalam Perjanjian. Samada Tempoh Tanggungan Kecacatan Kontraktor berakhir lebih awal atau sama dengan Tempoh Tanggungan Kecacatan, tidak menjadi isu. Walaubagaimanapun, dari aspek perlaksanaan, perbezaan masa akan menimbulkan masalah kepada Pemaju, kerana biasanya Kontraktor tidak akan lagi mahu bertanggungjawab ke atas kecacatan di luar tempoh tanggungan mereka. Tempoh 18 bulan dalam Perjanjian menurut Akta sebenarnya telah mengambilkira kemungkinan ini. Terpulanglah kepada Arkitek dan Pemaju untuk memastikan perancangan pembangunan yang tepat dan segala keperluan CFO dipenuhi dalam tempoh 6 bulan selewat-lewatnya serta menetapkan tempoh tanggungan kecacatan yang lebih lama kepada Kontraktor mereka.


Soalan
Kenapakah setelah Borang E diterima oleh PBT, masih berlaku kelewatan pengeluaran CFO?

Jawaban
Jika falsafah UBBL diambilkira, pengeluaran CFO adalah mandatori apabila Borang E yang lengkap diterima oleh PBT. Klausa 25(1) UBBL yang menyebut ‘Perakuan kelayakan menduduki sesuatu bangunan hendaklah diberi’ atau ‘shall be given’ dalam Bahasa Inggeris, jelas menyatakan hal ini. Hak mandatori ini bagaimanapun bergantung kepada 3 syarat:

1. 25(1)(a)
perakuan oleh orang yang mengemukakan pelan untuk menerima tanggungjawab wajar
2. 25(1)(a)

pegawai PBT telah memeriksa bangunan itu.

3. 25(1)(b)
perkhidmatan perlu telah disediakan

Punca kelewatan atau keengganan PBT mengeluarkan CFO adalah:

1. PBT samada atas keperluan sendiri atau arahan Pihak Berkuasa Negeri mengenakan syarat tambahan seperti Borang E1 (Keperluan Penggunaan Barangan Tempatan – arahan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan), keperluan 30% perumahan kos rendah (Pihak Berkuasa Negeri), keperluan kuota Bumiputera (Dasar Ekonomi Baru) dan keperluan lanskap (Jabatan Perancang Bandar).

2. Kelewatan yang diakibatkan oleh kelewatan pemeriksaan oleh pegawai PBT, prosedur mesyuarat untuk membincang permohonan, memberi kelulusan dan seterusnya mengesahkan minit sebelum Perakuan dikeluarkan.

3. Bangunan tidak dibina mengikut pelan yang diluluskan. UBBL mensyaratkan supaya permohonan pindaan pelan dibuat dan diluluskan terlebih dahulu sebelum CFO berdasarkan pelan lulus yang baru dikeluarkan oleh PBT.

Usaha berterusan dibuat oleh pihak Kementerian Perumahan dan kerajaan Tempatan untuk memendekkan tempoh pengeluaran CFO kepada 21 hari dan mungkin seterusnya 14 hari. Setakat ini banyak PBT telah mematuhi tempoh yang ditetapkan oleh Kementerian.

Soalan
Adakah PBT boleh mengenakan syarat tambahan kepada syarat yang terdapat dalam UBBL untuk pengeluaran CFO?

Jawaban
Dari sudut teknikal PBT tidak boleh mengadakan syarat tambahan kepada UBBL. Namun demikian UBBL seperti undang-undang lain juga mempunyai ‘escape clause’ di bawah peruntukan akta induk. Akta 133 - Jalan Parit dan Bangunan 1974 memberikuasa kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mengadakan syarat tambahan.

Syarat yang diberikuasa kepada PBT di bawah UBBL

25(1)(b) Syarat-syarat yang merangkumi jalan akses, lanskap, tempat letak kereta, parit, pemasangan alat-alat kebersihan, air, elektrik, lif bomba, pili bomba, pembentungan dan pembuangan sampah tidak boleh dianggap sebagai syarat tambahan.

Syarat yang diberikuasa kepada Pihak Berkuasa Negeri di bawah Akta 133

133 (xii a) syarat pengemukaan pelan
133 (xii b) cara dan prosedur untuk permohonan untuk kelulusan pelan dan spesifikasi bagi pembinaan
133 (xii f) syarat pengeluaran dokumen, buku atau rekod yang di simpan atau lapuran dan sjil yang boleh dikeluarkan
133 (xii g) masa, cara dan prosedur untuk memohon Sijil Kelayakan Menduduki Sementara, Sijil Kelayakan Menduduki Sebahagian dan Sijil Kelayakan Menduduki.

Syarat dibawah polisi kepentingan awam

Syarat penyediaan 30% perumahan kos rendah dalam pemajuan, penjualan rumah kos rendah melalui Kerajaan Negeri dan keperluan 30% kuota bumiputera, dikeluarkan atas dasar kepentingan awam. Sehingga kini, syarat ini tidak pernah dicabar walaupun banyak pemaju menyuarakan rasa tidak puas hati mereka.


Rujukan kes berkaitan
Dalam kes Khau Daw Yau v Keng Nam Realty [1983] 1 MLJ 335, rayuan di hadapan Salleh Abas CJ, diputuskan bahawa pemaju tidak boleh melarikan diri dari tanggungjawab kontrak atas hal yang diluar dugaan. Mengambilkira prinsip yang serupa, syarat rumah kos rendah dan kuota Bumiputera jika dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebelum kelulusan pelan adalah jelas tidak berada diluar dugaan atau pengetahuan pemaju dan demikian mestilah dipatuhi.

Dalam kes Koperasi Serbaguna Ceupacs Tanggungan Bhd v City Investment Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 250, Mohamed Azmi FJ memutuskan bahawa hal kepentingan awam yang diniatkan oleh Parlimen tidak boleh dipertikaikan. Kerajaan dalam menetapkan keperluan kos rendah dan bumiputera yang merupakan dasar yang ditentukan oleh Parlimen boleh menggunakan alasan ini sebagai asas mereka.