diskusi peperiksaan LAM/PAM Bhg3

Soalan.
Bolehkah Penjual meminda mana-mana terma atau Fasal dalam Jadual 3?

Jawaban.
Samada terma-terma dalam Jadual 3 boleh dipinda atau tidak perlu dilihat dari dua aspek.

a. Keujudan suasana luarbiasa
Terma-terma dalam Jadual G boleh dipinda jika ianya mematuhi syarat-syarat yang diperuntukkan dalam Akta. Kuasa untuk membenarkan pindaan diberi kepada Pengawal dan tidak boleh sekali-kali dibuat secara unilateral oleh Penjual. Di bawah Klausa 11 Kontrak Jualan, Penjual boleh memohon untuk meminda terma-terma yang terdapat dalam Perjanjian. Kelulusan bertulis adalah pra-syarat untuk sebarang pindaan dibolehkan.

11 (3) Jika Pengawal berpuashati bahawa olehkerana hal keadaan yang khas atau kesusahan atau keperluan mana-mana peruntukan di dalam kontrak jualan tidak boleh atau tidak perlu dipatuhi, ia boleh dengan perakuan bertulis mengetepikan atau mengubahsuaikan peruntukan tersebut.

Dengan syarat bahawa tiada pengecualian atau ubahsuaian sedemikian boleh diluluskan sekiranya permohonan baginya dibuat selepas tamat tempoh masa penyerahan pemilikan kosong di bawah kontrak jualan atau selepas tamat tempoh sah apa-apa lanjutan masa, jika ada, yang diberikan oleh Pengawal.

Sebarang kelulusan khas meminda terma perjanjian hendaklah dimaklumkan kepada pembeli.

b. Pindaan yang mengubah prinsip asas Kontrak.
Pindaan yang mengubah prinsip asas Kontrak dalam Akta atau keluar dari kontrak (contracting out)’ tidak dibolehkan. Sebarang perjanjian jual beli rumah hendaklah dibuat dalam lingkungan falsafah Akta iaitu untuk melindungi pembeli. Memasukkan terma-terma tambahan, meminda atau mengeluarkan terma-terma sediada yang akan menyebabkan Kontrak asal itu berubah sifat adalah salah dari segi undang-undang.

Dalam kes Koperasi Serbaguna Ceupacs Tanggungan Bhd v City Investment Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 250, Mohamed Azmi FJ memutuskan bahawa ‘terma dan syarat di bawah Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1970 hendaklah dibaca ke dalam perjanjian ‘sebagai sebahagian dan keseluruhan maksud yang ditawar-terima oleh kedua-dua pihak.’ Mohamed Azmi FJ seterusnya menambah. ‘Cubaan oleh perayu untuk keluar dari kontrak adalah jelas bukan satu tindakan yang boleh dianggap sah. Ia jelas satu penentangan terbuka kepada undang-undang pemaju perumahan. Mengambilkira polisi dan objektif Akta Pemaju Perumahan 1966 dan Peraturan-peraturan 1970 yang dibuat dibawahnya, perlindungan yang diberikan kepada pembeli rumah bukanlah hal peribadi tetapi hal kepentingan awam yang diniatkan oleh Parlimen untuk dilindungi daripada ditawar-menawar atau ditolak oleh seorang pembeli individu.’

Soalan.
Jelaskan kekeliruan yang timbul dari perbezaan antara Sijil Siap Kerja Praktikal, Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong dan Sijil Kelayakan Menduduki.

Jawaban.
Sebenarnya, bukan sahaja pembeli-pembeli rumah keliru dengan istilah dan pemakaian sijil-sijil tersebut tetapi termasuklah arkitek dan pemaju sendiri. Untuk menerangkan hal ini perlu difahami sijil-sijil tersebut dari aspek istilah, kontrak dan undang-undang.

Istilah
a. Sijil Siap Kerja Praktikal
Sijil Siap Kerja Praktikal atau CPC (certificate of practical completion) adalah satu sijil yang dikeluarkan oleh arkitek kepada kontraktor bagi mengesahkan siapnya kerja-kerja bangunan bagi maksud dan niat ianya dibina. Di bawah Kontrak PAM, CPC dikeluarkan di bawah Klausa 12 (lihat nota kaki) ‘apabila Arkitek berpendapat bahawa kerja-kerja telah siap praktikal iaitu apabila Kontraktor telah melaksanakan dan menyiapkan segala Kerja-kerja yang perlu dan kecacatan tersembunyi dalam Kerja-kerja tersebut pada tahap de minimis (paling minima)’. CPC tidak dikeluarkan kepada pembeli kerana ia bukanlah satu perakuan yang diperlukan di bawah Jadual 3 Perjanjian Jual Beli. Walaubagaimanapun CPC adalah menjadi satu pra-syarat yang wajar bagi membolehkan arkitek mengesahkan Penyerahan Pemilikan Kosong kepada pembeli. Sewajarnya kerja Kontraktor siap terlebih dahulu sebelum perakuan siap diberi kepada Pembeli.

b. Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong
Sijil Siap Kerja untuk Penyerahan Pemilikan Kosong adalah perakuan peringkat 3 di bawah Jadual G Perjanjian Jual Beli. Sebagai perakuan terakhir daripada arkitek ianya menjadi bukti yang sahih tentang siapnya segala kerja yang berkaitan dengan rumah yang dijual termasuklah bekalan air dan letrik yang sedia untuk penyambungan.

c. Sijil Kelayakan Menduduki.
Sijil Kelayakan Menduduki (CFO) adalah perakuan yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dibawah Undang-undang Kecil Bangunan Seragam (UBBL) 1984 Pasal 25(1)(b). Di bawah UBBL, CFO hanya boleh dipohon oleh Arkitek setelah semua bidang kerja yang berkenaan diperiksa oleh agensi atau jabatan teknikal berkaitan dan sokongan untuk mengeluarkan CFO diterima. Permohonan CFO dibuat oleh Arkitek menggunakan Borang E dan di bawah UBBL pengeluaran CFO oleh PBT adalah mandatori setelah Borang E diterima dan disahkan lengkap.

Soalan.
Apakah CPC itu sama dengan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 di bawah Jadual 3?

Jawaban
Tidak. CPC dan Perakuan Siap Kerja dikeluarkan oleh Arkitek untuk maksud dan di bawah Kontrak yang berlainan. CPC dikeluarkan di bawah Perjanjian Pembinaan antara Pemaju atau Penjual dengan Kontraktor sementara Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 dikeluarkan oleh Arkitek kepada Pembeli di bawah Akta Pemajuan Perumahan khususnya Jadual 3.

Soalan
Kenapakah setelah kerja Kontraktor diakui siap, dan CPC dikeluarkan, Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 tidak semestinya dikeluarkan oleh Arkitek?

Jawaban
Untuk menjawab soalan ini, kita perlu lebih dahulu memahami senario dan aspek-aspek kerja-kerja pembinaan. Dalam pembangunan yang kecil Pemaju mungkin melantik hanya satu Kontraktor untuk melaksanakan semua kerja. Apabila kerja Kontraktor telah siap dan CPC dikeluarkan oleh Arkitek, dengan sendirinya rumah yang dibina itu sedia untuk diserahkan kepada Pembeli. Situasi ini mungkin juga berlaku pada projek-projek yang mengandungi bilangan rumah yang terhad.

Dalam pembangunan besar melibatkan ratusan atau ribuan unit dan pembinaan mengikut fasa pula, adalah sukar untuk hanya kepada satu Kontraktor melaksanakan semua kerja pembinaan. Biasanya pembinaan diserahkan kepada Kontraktor yang berbeza mengikut bidang kerja; misalnya pembinaan rumah, jalan dan parit, sistem kumbahan, bekalan air, bekalan letrik, lanskap dan sebagainya. Peraturan Kontrak memerlukan setiap daripada Kontraktor berkenaan diberi CPC apabila siap bahagian kerja masing-masing. CPC bagi siap kerja membina rumah tidak bermakna kepada pembeli selagi CPC bagi bidang kerja lain tidak dikeluarkan. Arkitek hanya boleh mengeluarkan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 setelah semua bidang kerja yang berkaitan dengan perumahan yang berkenaan disiapkan dan permohonan untuk Sijil Kelayakan Menduduki ‘dihantar dan diterima’ oleh Pihak Berkuasa Tempatan.

Nota Kaki.

12. When the Architect is of the opinion that the works are practically completed, meaning that the Contractor has performed and completed all the necessary Works specified in the Contract and the patent defects existing in such Works are de minimis , the Architect shall forthwith issue a Certificate of Practical Completion. The Works shall be deemed to be practically completed for all purposes of this Contract on the day named in such Certificate. (PAM Contract 1988)


Soalan
Tidakkah perbezaan pengeluaran CPC dengan Perakuan Siap Kerja Peringkat 3 di mana Tempoh Tanggungan Kecacatan Kontraktor berakhir lebih awal daripada Tempoh Tanggungan Kecacatan Penjual menyebabkan Pembeli kerugian pada hak pembaikan kecacatan?

Jawaban
Tidak. Menurut Perjanjian, Tempoh Tanggungan Kecacatan bagi pembeli dikira daripada tarikh Penyerahan Pemilikan Kosong di mana Pembeli menerima kunci atau 14 hari daripada tarikh penyerahan tersebut jika Pembeli tidak mengambil kunci. Penjual bertanggungjawab ke atas kecacatan dalam tempoh 18 bulan sebagaimana Klausa 26 dalam Perjanjian. Samada Tempoh Tanggungan Kecacatan Kontraktor berakhir lebih awal atau sama dengan Tempoh Tanggungan Kecacatan, tidak menjadi isu. Walaubagaimanapun, dari aspek perlaksanaan, perbezaan masa akan menimbulkan masalah kepada Pemaju, kerana biasanya Kontraktor tidak akan lagi mahu bertanggungjawab ke atas kecacatan di luar tempoh tanggungan mereka. Tempoh 18 bulan dalam Perjanjian menurut Akta sebenarnya telah mengambilkira kemungkinan ini. Terpulanglah kepada Arkitek dan Pemaju untuk memastikan perancangan pembangunan yang tepat dan segala keperluan CFO dipenuhi dalam tempoh 6 bulan selewat-lewatnya serta menetapkan tempoh tanggungan kecacatan yang lebih lama kepada Kontraktor mereka.


Soalan
Kenapakah setelah Borang E diterima oleh PBT, masih berlaku kelewatan pengeluaran CFO?

Jawaban
Jika falsafah UBBL diambilkira, pengeluaran CFO adalah mandatori apabila Borang E yang lengkap diterima oleh PBT. Klausa 25(1) UBBL yang menyebut ‘Perakuan kelayakan menduduki sesuatu bangunan hendaklah diberi’ atau ‘shall be given’ dalam Bahasa Inggeris, jelas menyatakan hal ini. Hak mandatori ini bagaimanapun bergantung kepada 3 syarat:

1. 25(1)(a)
perakuan oleh orang yang mengemukakan pelan untuk menerima tanggungjawab wajar
2. 25(1)(a)

pegawai PBT telah memeriksa bangunan itu.

3. 25(1)(b)
perkhidmatan perlu telah disediakan

Punca kelewatan atau keengganan PBT mengeluarkan CFO adalah:

1. PBT samada atas keperluan sendiri atau arahan Pihak Berkuasa Negeri mengenakan syarat tambahan seperti Borang E1 (Keperluan Penggunaan Barangan Tempatan – arahan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan), keperluan 30% perumahan kos rendah (Pihak Berkuasa Negeri), keperluan kuota Bumiputera (Dasar Ekonomi Baru) dan keperluan lanskap (Jabatan Perancang Bandar).

2. Kelewatan yang diakibatkan oleh kelewatan pemeriksaan oleh pegawai PBT, prosedur mesyuarat untuk membincang permohonan, memberi kelulusan dan seterusnya mengesahkan minit sebelum Perakuan dikeluarkan.

3. Bangunan tidak dibina mengikut pelan yang diluluskan. UBBL mensyaratkan supaya permohonan pindaan pelan dibuat dan diluluskan terlebih dahulu sebelum CFO berdasarkan pelan lulus yang baru dikeluarkan oleh PBT.

Usaha berterusan dibuat oleh pihak Kementerian Perumahan dan kerajaan Tempatan untuk memendekkan tempoh pengeluaran CFO kepada 21 hari dan mungkin seterusnya 14 hari. Setakat ini banyak PBT telah mematuhi tempoh yang ditetapkan oleh Kementerian.

Soalan
Adakah PBT boleh mengenakan syarat tambahan kepada syarat yang terdapat dalam UBBL untuk pengeluaran CFO?

Jawaban
Dari sudut teknikal PBT tidak boleh mengadakan syarat tambahan kepada UBBL. Namun demikian UBBL seperti undang-undang lain juga mempunyai ‘escape clause’ di bawah peruntukan akta induk. Akta 133 - Jalan Parit dan Bangunan 1974 memberikuasa kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mengadakan syarat tambahan.

Syarat yang diberikuasa kepada PBT di bawah UBBL

25(1)(b) Syarat-syarat yang merangkumi jalan akses, lanskap, tempat letak kereta, parit, pemasangan alat-alat kebersihan, air, elektrik, lif bomba, pili bomba, pembentungan dan pembuangan sampah tidak boleh dianggap sebagai syarat tambahan.

Syarat yang diberikuasa kepada Pihak Berkuasa Negeri di bawah Akta 133

133 (xii a) syarat pengemukaan pelan
133 (xii b) cara dan prosedur untuk permohonan untuk kelulusan pelan dan spesifikasi bagi pembinaan
133 (xii f) syarat pengeluaran dokumen, buku atau rekod yang di simpan atau lapuran dan sjil yang boleh dikeluarkan
133 (xii g) masa, cara dan prosedur untuk memohon Sijil Kelayakan Menduduki Sementara, Sijil Kelayakan Menduduki Sebahagian dan Sijil Kelayakan Menduduki.

Syarat dibawah polisi kepentingan awam

Syarat penyediaan 30% perumahan kos rendah dalam pemajuan, penjualan rumah kos rendah melalui Kerajaan Negeri dan keperluan 30% kuota bumiputera, dikeluarkan atas dasar kepentingan awam. Sehingga kini, syarat ini tidak pernah dicabar walaupun banyak pemaju menyuarakan rasa tidak puas hati mereka.


Rujukan kes berkaitan
Dalam kes Khau Daw Yau v Keng Nam Realty [1983] 1 MLJ 335, rayuan di hadapan Salleh Abas CJ, diputuskan bahawa pemaju tidak boleh melarikan diri dari tanggungjawab kontrak atas hal yang diluar dugaan. Mengambilkira prinsip yang serupa, syarat rumah kos rendah dan kuota Bumiputera jika dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebelum kelulusan pelan adalah jelas tidak berada diluar dugaan atau pengetahuan pemaju dan demikian mestilah dipatuhi.

Dalam kes Koperasi Serbaguna Ceupacs Tanggungan Bhd v City Investment Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 250, Mohamed Azmi FJ memutuskan bahawa hal kepentingan awam yang diniatkan oleh Parlimen tidak boleh dipertikaikan. Kerajaan dalam menetapkan keperluan kos rendah dan bumiputera yang merupakan dasar yang ditentukan oleh Parlimen boleh menggunakan alasan ini sebagai asas mereka.

AKTA PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN DAN PELESENAN) 1966 (PINDAAN) 2002
IMPLIKASI KEPADA PRAKTIS ARKITEK

Ar. Nasharuddin bin Haji Abdul Majid

Pindaan Akta 2002.
Akta Pemajuan Perumahan 1966 telah dipinda dan digezetkan pada 31 Januari 2002 dan perlaksanaannya telah dikuatkuasakan pada 1 Disember 2002.

Perubahan Nama
Pindaan ini menukar nama Akta Pemaju Perumahan kepada Akta Pemajuan Perumahan. Perubahan nama Akta itu menjelaskan falsafah utama bahawa akta ini dirangka untuk kepentingan kesemua pihak daripada pembeli hinggalah kepada penjual dan perunding dan tidak lagi untuk mengawal pemaju-pemaju perumahan sahaja. Sesuai dengan semangat pindaan, katanama Penjual menggantikan katanama Pemaju dalam Perjanjian. Perubahan ini agak signifikan kerana ia menyamaratakan pembeli dengan penjual seperti amalan perjanjian atau kontrak yang biasa serta membayangkan satu perubahan sikap yang ketara.

Objektif Rencana
Rencana ini ditulis untuk menjelaskan perubahan-perubahan dalam Akta khususnya kepada Perjanjian Jual-beli piawaian dan kesannya kepada Arkitek serta profesional lain yang terlibat dalam industri perumahan. Juga akan dikupas sebahagian daripada kesan tidak langsung yang akhirnya akan membawa kebaikan kepada persekitaran dan alam semulajadi. Penekanan rencana adalah kepada perubahan pada Jadual G Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan).

Tanggungjawab Arkitek
Akta Pemajuan Perumahan yang dipinda ini secara langsung meletakkan tanggungjawab Arkitek kepada beberapa aspek:

1. Tanggungjawab sebagai orang yang mengemukakan pelan dibawah Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984
2. Tanggungjawab sebagai agen bagi Penjual dalam urusan mendapatkan kelulusan pelan sehinggalah Sijil Layak Menduduki
3. Tanggungjawab sebagai profesional dibawah Akta Arkitek dan Kod Tatacara Kelakuan.
4. Tanggungjawab sebagai ‘certifier’ yang menentukan kesahihan tuntutan harga jualan dibawah Jadual Ketiga daripada Penjual kepada Pembeli.
5. Tanggungjawab sebagai ‘certifier’ yang membolehkan pengeluaran dana daripada Akaun 5. Pemaju Perumahan
6. Tanggungjawab menentukan kos bagi caj perkhidmatan dan penyelenggaraan kemudahan awam yang boleh dikenakan kepada Pembeli sebelum diambil alih oleh Pihak Berkuasa

Kesemua tanggungjawab ini akan meletakkan Arkitek dalam situasi yang memerlukan beliau membuat pilihan dan keputusan serta melaksanakan tugasnya dalam lingkungan akauntabiliti yang penuh.

Pemakaian Akta.
Klausa 11(1A) menjelaskan bahawa pemakaian Akta dan Jadual G atau H diperlukan hanya kepada rumah-rumah yang belum, sedang dibina atau yang masih belum menerima Sijil Kelayakan Menduduki. Rumah-rumah yang telah menerima Sijil Kelayakan Menduduki tidak lagi memerlukan perjanjian piawai sepertimana Jadual G dan H.

Komen.

Implikasi daripada perubahan ini adalah: pemajuan perumahan bina siap dan jual tidak lagi tertakluk kepada peraturan-peraturan pengawasan yang terdapat dalam Akta seperti Akaun Pemaju Perumahan dan Tempoh Tanggungan Kecacatan. Rumah yang dijual setelah Sijil Kelayakan Menduduki dikeluarkan sudah menjadi satu barangan yang boleh dilihat dan dinilai. Pembeli tidak lagi membeli atas dasar kepercayaan dan kontrak hadapan. Kebebasan daripada pemakaian Akta ini akan menggalakkan pemaju perumahan untuk melihat pembinaan rumah siap sebagai satu opsyen yang menarik dan menguntungkan. Dalam pada itu, kehilangan perlindungan yang disediakan oleh Akta khususnya Tempoh Tanggungan Kecacatan akan memberi kesan kepada Pembeli untuk mendapatkan hak pembaikan yang wajar terutamanya kepada kecacatan tersembunyi (latent defects). Satu usaha perlu dibuat oleh Persatuan Pembeli Rumah, Persatuan Pengguna, Persatuan Pemaju Perumahan dan Kerajaan untuk menentukan satu bentuk kawalan atau garis panduan samada untuk meletakkan penjualan rumah-rumah siap di bawah Akta Jualan Barangan atau Akta Pemajuan Perumahan yang lebih menyeluruh.

Penubuhan Tribunal
Penubuhan Tribunal untuk mendengar dan membuat keputusan yang berhubung dengan komplen Pembeli adalah satu perubahan besar yang dibawa oleh Pindaan Akta ini. Ia bertujuan menyediakan satu mekanisma untuk Pembeli mengemukakan komplen mereka tanpa perlu melalui proses perundangan yang rumit dan perlahan di mahkamah.

Komen.

Jadual Pembayaran
Klausa 4(1) yang merujuk kepada pemakaian Jadual Ketiga menjelaskan bahawa pembinaan tidak lagi perlu dilaksanakan mengikut susunan. Tidak timbul lagi soal tentang boleh atau tidak penjual mempercepatkan atau mendahulukan mana-mana bahagian sebelum menyiapkan bahagian sebelumnya.

Komen.

Susuncara kerja pembinaan sebahagian besarnya bersifat praktikal dan tidak boleh ditukar tanpa memberi kesan kepada keupayaan membina secara menyeluruh. Mustahil atap dapat dipasang sebelum kerangka bangunan disiapkan. Namun demikian perubahan kepada guna bahan dan susunan kerja seperti menyiapkan atap lebih awal daripada dinding adalah praktikal. Begitu juga, tapak kerja boleh disiapkan dengan segala infrastrutur seperti bekalan air, jaringan pembetungan, parit, jalan dan bekalan letrik sebelum pembinaan bangunan dimulakan. Ianya akan menyumbang kepada pengurusan tapakbina yang lebih kemas, bersih dan selamat yang secara langsung akan mengubah wajah industri perumahan hari ini.

Klausa 4(2) memberi hak untuk menilai dan mengesahkan kemajuan kerja kepada ‘arkitek atau jurutera penjual yang bertanggung jawab kepada pemajuan itu’ serta menjelaskan bahawa ‘tiap-tiap perakuan yang ditandatangani sedemikian hendaklah menjadi bukti dan hakikat bahawa kerja yang tersebut telah siap.’

Komen.

Dari segi konsepnya, sijil kemajuan menjadi bukti yang tidak boleh dipertikaikan dan tuntutan yang dibuat kepada pembeli atau bank pembeli mesti dibayar. Di atas bahu Arkitek terletak satu amanah yang besar yang jika ditolak atau dilaksanakan secara sambil-lewa akan menghapuskan kepercayaan perundangan kepada Arkitek seluruhnya dan mendedahkan individu yang berkenaan kepada tindakan kriminal. Olehkerana tidak ada satu pemajuan perumahan yang sama dari segala segi, seringkali Arkitek terpanggil untuk membuat keputusan khususnya apabila hal yang perlu diputuskan itu berada dalam lingkungan yang samar - tidak dinyatakan dengan jelas oleh peraturan dan garis panduan. Adalah mustahil untuk mengharapkan Arkitek menjadi manusia yang sempurna setiap ketika. Dalam suasana sedemikian, Arkitek terpaksa berlindung pada landasan yang sering dilalui (well trodden path) oleh Arkitek lain dan diterima sebagai amalan profesion. Merujuk kepada garispanduan yang dikeluarkan oleh Pertubuhan dan Lembaga adalah langkah yang paling selamat.

Hak Pembeli untuk Memulakan dan Mengekalkan Tindakan
Klausa 7 menyatakan hak Pembeli untuk mengambil tindakan perundangan tidak sahaja ke atas Penjual tetapi juga ‘mana-mana orang lain berkenaan’ dengan pemajuan perumahan yang dibeli. Klausa yang memperuntukkan hak kepada pembeli untuk mengambil tindakan perundangan merupakan klausa baru yang diperkenalkan dalam pindaan ini.

Komen.

Perkataan ‘mana-mana orang lain berkenaan’ menyediakan ruangan yang luas kepada pembeli untuk mendapatkan perlindungan undang-undang sekaligus merangkumi Arkitek yang tidak sahaja merupakan agen kepada Penjual malah mempunyai tanggungjawab dari segi profesionalisma dan etika. Walaupun ada pandangan yang beranggapan bahawa Arkitek tidak boleh diambil tindakan perundangan oleh pembeli kerana ketiadaan pertalian atau priviti kontrak antara mereka, penulis berpendapat bahawa pertalian sebenarnya wujud dan tidak boleh dipertikaikan. Walaupun tanpa priviti kontrak, Arkitek merupakan pihak yang beroleh keuntungan langsung daripada kontrak antara Penjual dan Pembeli. Fee yang dibayar oleh Penjual kepada Arkitek datang daripada harga yang dibayar oleh Pembeli, demikian mewujudkan pertalian tanggungjawab. Arkitek pula mempunyai tanggungjawab profesional dan moral yang merupakan asas kepercayaan masyarakat kepada profesion mereka. Khusus dalam hal pemajuan perumahan, tanggungjawab ini telahpun dikanunkan. Klausa ini menuntut arkitek untuk melaksanakan tanggungjawab mereka dengan sepenuhnya tanpa perlu merasa takut oleh bayangan kuasa klien atau penjual. Keterlaluan mengikuti arahan Penjual yang bertentangan dengan norma amalan akan mendedahkan Arkitek kepada tindakan perundangan.

Masa merupakan pati kontrak
Klausa 8 menyatakan ketetapan masa kepada Penjual untuk menyerahkan rumah kepada Pembeli. 24 bulan bagi rumah (tanah dan bangunan) di bawah Jadual G atau 36 bulan bagi rumah (bangunan pecah-bahagi) di bawah Jadual H

Komen.

Walaupun masa merupakan satu tanggungjawab langsung antara penjual dengan pembeli, Arkitek mempunyai peranan untuk memantau kemajuan kerja termasuk hal-hal yang berkaitan dengan tender, kontrak, keperluan Pihak Berkuasa Tempatan dan jabatan-jabatan teknikal bagi mempastikan rumah yang dijual dapat diserahkan Pemilikan Kosong dalam tempoh yang ditetapkan. Pemantauan adalah perlu bagi mempastikan segala sistem yang perlu untuk kelancaran projek berada pada tempatnya sebelum atau semasa perjanjian jual-beli ditandatangani. Paling utama adalah pemantauan keperluan teknikal yang jika tidak diambilkira akan menyebabkan kelewatan pengesahan siap-kerja berperingkat dan penyerahan milikan kosong.

Dokumen Hakmilik Berasingan/Pindah Milik
Klausa 11(1) menuntut Penjual untuk mengambil tindakan perlaksanaan yang perlu untuk membolehkan dokumen hak milik berasingan diperolehi ‘seberapa cepat yang boleh’ sebaik sahaja selepas Perjanjian Jual Beli ditandatangani.

Komen.

Bagi membolehkan proses mendapatkan dokumen hak milik berasingan dimulakan, Arkitek adalah bertanggungjawab untuk mempastikan segala pra-syarat termasuklah kelulusan perancangan dan kelulusan pecah sempadan serta pelan perkiraan (pre-computation plan) telah diperolehi. Biasanya pada peringkat ini, nombor-nombor lot provisional atau P.T (Provisional Title) telahpun dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Arkitek perlu memantau agar permohonan untuk mendapatkan QT (Qualified Title) dan pengeluarannya diambil perjalanan oleh Penjual. Arkitek perlu berhubung rapat dengan Jurukur Tanah dan menyemak bagi mempastikan proses pengeluaran dokumen khususnya pembayaran premium atau lain-lain caj kepada Pihak Berkuasa dilaksanakan. Pembayaran untuk premium dan caj-caj lain untuk maksud pengeluaran dokumen hak milik biasanya akan diambil daripada Akaun Pemaju Perumahan. Olehkerana tandatangan Arkitek diperlukan untuk pengeluaran dana daripada akaun tersebut adalah perlu bagi Arkitek memastikan dana yang tidak sahaja mencukupi malah dibayar dengan cepat.

Klausa 11(2) menuntut Penjual ‘menyempurnakan memorandum pindah milik yang sah’ atau memindahkan pemilikan tanah kepada Pembeli dalam tempoh 21 hari selepas dipenuhi dua syarat iaitu, (1) dokumen hak milik berasingan telah diperolehi dan (2) segala bayaran telah dibayar oleh Penjual.

Komen.

Sebaik sahaja dokumen-dokumen hak milik berasingan bagi setiap lot diterima, Arkitek perlu menasihatkan supaya proses pindah milik dilaksanakan. Ini bagaimanapun bergantung kepada penyelesaian hutang Pembeli kepada Penjual yang biasanya tidak akan berlaku sehinggalah penyerahan milikan kosong dibuat dan bayaran terakhir dipindahkan ke akaun peguam. Adalah agak sukar untuk mempastikan tempoh 21 hari dipenuhi khususnya bagi projek yang melibatkan jumlah unit yang banyak.

Terma ‘menyempurnakan memorandum pindah milik yang sah’ agak mengelirukan. Takrif yang tepat penting kerana tarikh ‘pindah milik yang sah ini’ memberi kesan kepada pembayaran ‘bayaran pasti’ (outgoings) melibatkan cukai tanah, cukai pintu dan lain-lain cukai atau caj oleh Pembeli di bawah Klausa 18. Apakah tarikh tersebut tarikh bilamana Borang Pindah Milik (Borang 14A) ditandatangani atau tarikh Dokumen Hak Milik (Borang 11BK) dikeluarkan?. Kedua-dua tarikh ini dalam suasana semasa adalah berbeza sekurang-kurangnya 45 hari kerana setelah Borang 14A ditandatangani, proses penilaian oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri/Jabatan Penilaian Harta dan pembayaran duti setem mesti dibuat sebelum Dokumen Hak Milik dikeluarkan atas nama Pembeli. Merujuk kepada Kanun Tanah Negara, hak ke atas satu-satu tanah dianggap muktamat apabila nama pemilik didaftarkan. Mengambilkira prosedur ini, penyempurnaan pindah milik yang sah hanya berlaku apabila Dokumen Hak Milik dikeluarkan atas nama pembeli.

Kedudukan dan keluasan Lot
Klausa 13(1) menyatakan bahawa ukuran dan keluasan dalam perjanjian adalah bersifat sementara.

Komen.

Hal ini adalah munasabah kerana keluasan dan ukuran yang muktamat hanyalah boleh ditentukan dengan dokumen hak milik (Borang 11BK) oleh Pejabat Tanah.

Klausa 13(2) menetapkan had 2% kepada keluasan tambahan yang boleh dituntut oleh Penjual.

Komen.

Satu klausa yang menarik dan boleh menyelamatkan Pembeli daripada dipaksa membayar perbezaan harga untuk sesuatu yang Pembeli mungkin tidak bersedia atau mampu. Arkitek perlu memastikan tahap ketepatan yang tinggi bagi keluasan lot-lot tanah terutamanya lot-lot tepi dan hujung untuk mengelak kerugian kepada Penjual. Walaubagaimanapun pindaan Jadual G ini tidak pula menyatakan prosedur dan hak Pembeli bagi pengurangan luas tanah serta tidak juga menyatakan prosedur dan hak Pembeli/Penjual bilamana berlaku pengurangan/pertambahan keluasan binaan. Menghadkan perbezaan yang boleh dituntut oleh Penjual adalah wajar untuk memaksa Penjual dan perunding mereka berhati-hati dalam menyediakan Perjanjian. Penulis berpandangan bahawa tidak ada had yang patut dikenakan untuk menggantirugi Pembeli bila berlaku pengurangan luas tanah. Ini kerana pembeli bukan saja tidak mempunyai peluang mengawal penyediaan perjanjian tetapi juga mengalami kerugian. Katalah dalam perumahan teres yang biasa dengan lot saiz 22’ x 80’ (luas 1760 kaki persegi / harga jualan RM150,000) kekurangan 2% adalah sebanyak 35 kaki persegi. Pada harga tanah RM25 sekaki persegi, kerugian pembeli adalah sebanyak RM 880.00 yang menyamai bayaran balik pinjaman bank sebulan.

Klausa ini secara umum memerlukan Arkitek untuk menyemak semua perjanjian jual-beli dengan cermat.

Bahan-bahan dan kemahiran kerja hendaklah menepati perihalan
Klausa 14 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk membina dengan ‘kemahiran kerja yang baik’ dan mematuhi Jadual Keempat (perihalan) dan Jadual Kedua (pelan-pelan yang diluluskan Pihak Berkuasa). Pindaan hanya dibenarkan atas kehendak Pihak Berkuasa. Klausa ini juga menyatakan hak Pembeli untuk mendapatkan kurangan kos atas penggunaan bahan yang lebih murah atau lebih rendah mutunya.

Komen.

Klausa ini meletakkan tanggungjawab yang besar kepada Arkitek untuk memelihara kepentingan Pembeli daripada ditipu oleh Penjual yang berlindung disebalik perihalan yang samar. Kita semua maklum bahawa Arkitek atau Pemaju selalunya menggunakan perihalan yang umum dan pelan lakaran bukannya pelan lulus dalam Perjanjian Jual Beli walaupun Akta memerlukan pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa disertakan dalam Jadual Kedua itu. Mengambilkira klausa ini adalah jelas bahawa rujukan pembeli hendaklah kepada pelan lulus sebenar bukannya pelan binaan atau pelan lakaran. Pembeli mempunyai hak untuk mendapatkan dan memiliki salinan pelan lulus ini dan Arkitek tidak sewajarnya menyusahkan pembeli dengan hanya menjual salinan pelan kerja pembinaan apabila diminta. Pemaju dan Arkitek yang jujur dalam perkhidmatan mereka tidak perlu merasa apa-apa kebimbangan jika Pelan Lulus sebenar dimasukkan kedalam Perjanjian.

Dari segi teknikal perubahan-perubahan kepada pelan tidak sepatutnya berlaku kepada rumah yang akan atau sedang dibina. Perubahan pelan lulus tidak sepatutnya berlaku kerana penjualan rumah hanya boleh dibuat selepas pelan bangunan diluluskan dan perihalan asas dalam pelan lulus sewajarnya tidak berbeza dengan perihalan dalam Perjanjian. Pihak Berkuasa tidak mungkin mengarahkan perubahan selepas pelan diluluskan. Begitu juga saiz, luas lantai dan ukuran tidak sepatutnya berbeza kerana Penjual tidak sesekali dibenarkan membina rumah yang berlainan dengan pelan yang diluluskan. Membenarkan lencongan atau perubahan sedemikian adalah kesalahan berat bagi Arkitek yang bertanggungjawab di bawah akta profesional dan UBBL untuk mengawasi pembinaan. Mengesahkan pembinaan yang berlainan dengan pelan lulus juga adalah satu kesalahan yang besar di bawah Akta Pemajuan Perumahan yang boleh menyebabkan tuntutan pemaju ditolak (Klausa 9(2)(a)) dan kesengajaan mengesahkan kemajuan yang salah (Klausa 4(2)) boleh menyebabkan Arkitek didakwa.

Untuk memelihara kepentingan bersama sepatutnya pelan yang dilampirkan dalam Perjanjian adalah salinan benar pelan lulus dan bukan pelan skematik yang ringkas. Perubahan amalan Arkitek adalah diperlukan.

Sekatan terhadap variasi oleh pembeli
Klausa 15(1) menyatakan larangan kepada segala bentuk pindaan kepada rumah daripada pelan asal yang diluluskan oleh PBT tanpa persetujuan Penjual.

Komen.

Sesetengah pemaju menawarkan pindaan kepada Pembeli seperti tambahan punca kuasa dan perubahan kemasan untuk meraih harga yang lebih tinggi daripada harga asal. Walaupun alasannya untuk mengurangkan masalah kepada Pembeli selepas rumah siap, amalan ini memberi masalah kepada Arkitek dari beberapa segi. Bagi perubahan yang memerlukan pengemukaan pelan semula, Arkitek terpaksa berhadapan semula dengan segala kerenah PBT. Yang tidak melibatkan pengemukaan pelan kepada PBT juga masih memerlukan Arkitek mengeluarkan pelan pindaan kepada Kontraktor dan untuk dilampirkan dengan Perjanjian Jual Beli. Pengawasan pembinaan akan menjadi sukar khususnya bila perubahan hanya berlaku pada lot-lot tertentu dalam pemajuan yang berbilang unit. Sesetengah pemaju dan Arkitek berpandangan bahawa perubahan ‘kecil’ seperti ini boleh diselesaikan secara pengemukaan lukisan siap-bina kepada PBT di peringkat permohonan Perakuan Layak Menduduki. Andaian seperti ini adalah salah. Ia merumitkan tugas Arkitek dan akan melewatkan proses pengeluaran Perakuan Layak Menduduki. Adalah sewajarnya Arkitek menolak amalan perubahan ini dari awal tanpa mengira samada ianya berasal daripada Pembeli atau Penjual.

Pembeli juga selalunya tidak diberitahu bahawa perubahan kepada pelan dan spesifikasi asal boleh mengakibatkan Penjual berhak kepada masa yang lebih lama daripada 24 atau 36 bulan yang ditetapkan. Pembeli dan Penjual mungkin beranggapan bahawa perubahan seperti ini tidak memerlukan tambahan masa kepada Penjual. Jadual G tidak menyebut hal ini dengan jelas tetapi jika Klausa 13(4) diambilkira, satu-satunya perubahan yang tidak mempunyai implikasi masa adalah perubahan yang diakibatkan oleh keperluan Pihak Berkuasa Yang Berkenaan.

Klausa 15(2) menggantikan Klausa 13 dalam perjanjian terdahulu. Ia memerlukan Penjual menyertakan satu Lampiran yang menyenaraikan segala perubahan yang dipersetujui.

Komen.

Sekiranya Arkitek melibatkan diri dalam perubahan, beliau bertanggungjawab mempastikan segala perubahan itu diselaraskan dengan Perjanjian dan pelan-pelan lulus serta melakukan penyeliaan pembinaan yang berkenaan.

Sekatan terhadap pengubahan kod warna
Klausa 16 ini terpakai khusus untuk Putrajaya bertujuan menjaga keseragaman warna pembangunan.

Komen.

Walaupun pemakaian klausa ini khusus untuk Putrajaya sahaja, Arkitek dan Pihak Berkuasa Tempatan wajar menasihatkan pemaju untuk mengenakan klausa ini bagi mengawal perubahan dan pindaan kepada perumahan. Pemakaiannya akan membantu mengekalkan niat dan keseragaman rekabentuk yang asal.

Infrastruktur dan penyelenggaraan
Klausa 17 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk membina dengan kos sendiri infrastruktur dan kemudahan awam dan menyerahkan kepada Pihak Berkuasa selepas siap. Sekiranya berlaku kelewatan penyerahan kemudahan awam dan utiliti kepada Pihak Berkuasa, Penjual berhak mengenakan caj atau caruman bagi melakukan penyelenggaraan kawasan dan kemudahan awam.

Komen.

Klausa ini menyatakan satu tangungjawab tambahan kepada Arkitek, Jurutera atau Jurukur Bahan untuk menentukan pengumpukan caruman yang boleh dikenakan oleh Penjual ke atas Pembeli.

Penyenggaraan perkhidmatan
Klausa 19 menyatakan tanggungjawab Pemaju untuk menyenggara segala perkhidmatan sehingga ianya diambil alih oleh Pihak Berkuasa.

Komen.

Seperti klausa 17, Klausa ini menyatakan satu tangungjawab tambahan kepada Arkitek, Jurutera atau Jurukur Bahan untuk menentukan pengumpukan caruman yang boleh dikenakan oleh Penjual ke atas Pembeli.

Air, elektrik, paip gas, penyaluran telefon
Klausa 20 meletakkan tanggungjawab mengadakan bekalan utiliti ke atas penjual.

Komen.

Sebagai agen kepada Penjual dalam urusan dengan Pihak Berkuasa dan Jabatan Teknikal tanggungjawab Penjual merupakan tanggungjawab Arkitek.

Pematuhan undang-undang bertulis
Klausa 21 melepaskan tanggungan Pembeli dari sebarang kos tambahan yang kena keatas Penjual dalam mematuhi undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan.

Komen.

Merangkumi segala undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan. Memerlukan Arkitek untuk mengetahui perundangan yang berkaitan dan menasihatkan Pemaju di mana wajar.

Undang-undang baru yang menyentuh pemajuan perumahan
Klausa 22 melepaskan tanggungan Pembeli dari sebarang kos tambahan yang kena ke atas Penjual akibat perubahan undang-undang yang berkaitan.

Komen.

Merangkumi segala undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan. Memerlukan Arkitek untuk sentiasa ‘up to-date’ dengan perubahan perundangan dan potensi perubahan (misalnya undang-undang yang telah dibentang di Parlimen tetapi belum dikuatkuasa) dan menasihati Pemaju dengan sewajarnya.

Masa untuk menyerahkan pemilikan kosong
Klausa 23 menetapkan tempoh 24 bulan untuk Penjual menyerahkan milikan kosong kepada Pembeli.

Komen.

Pemantauan oleh Arkitek ke atas tarikh-tarikh penting kemajuan projek diperlukan.

Cara penyerahan pemilikan kosong
Klausa 24(1) dan (2) menyatakan 4 syarat sebelum pemilikan boleh diberikan kepada Pembeli.
1. Perakuan siap-kerja daripada Arkitek
2. Bekalan air dan letrik sedia untuk disambung (pencawang telah diberi kuasa dan ujilari pendawaian dalaman rumah telah dibuat / sistem retikulasi air telah sedia disambung ke paip bekalan utama)
3. Perakuan Layak Menduduki telah dipohon (Borang E telah dihantar dan diterima oleh Pihak Berkuasa tempatan)
4. Pembeli telah membayar segala bayaran di bawah Klausa 4(1)

Rumah tidak boleh didiami sebelum Perakuan Layak Menduduki diterima daripada Pihak Berkuasa.

Tafsiran lanjut untuk ‘sedia untuk penyambungan’ perlu merujuk kepada Klausa 31(d) bermaksud telah ‘diuji dan ditauliahkan oleh Pihak Berkuasa Yang Berkenaan yang diberi kuasa dan sedia untuk dipergunakan dalam unit-unit individu.’

Komen.
Pra-syarat penyerahan milikan kosong ‘a’, ‘b’ dan ‘c’ merupakan tanggungjawab Arkitek.

Syarat ‘d’ agak mengelirukan kerana bayaran sepenuhnya kepada Penjual hanya boleh dibuat apabila milikan kosong diserahkan kepada Pembeli. Milikan kosong memerlukan Arkitek menandatangani sijil siap peringkat 4 dalam Jadual Ketiga. Bayaran terakhir kepada pemaju hanya dibuat selepas 18 bulan iaitu bila tamat Tempoh Tanggungan Kecacatan. Secara teknikalnya pemilikan kosong hanya boleh dibuat selepas tamat Tempoh Tanggungan Kecacatan. Bagaimanapun dalam amalan biasa, pembayaran di bawah Klausa 4(1) dianggap berlaku apabila bayaran daripada bank untuk 5% terakhir dibayar ke akaun peguam.

Penjual hendaklah memperoleh Perakuan Layak Menduduki
Klausa 25 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk mendapatkan Perakuan Layak Menduduki.

Komen.

Arkitek akan berhadapan dengan masalah untuk memastikan samada penghantaran Borang E yang diakui terima oleh PBT (secara serahan tangan atau pos yang direkod) boleh dianggap sebagai dokumen penerimaan yang sah dari peruntukan Akta ini.

Walaubagaimanapun, kita harus melihat klausa ini sebagai satu pendekatan yang berpandangan jauh khususnya jika kita mengambilkira halatuju ke arah pengesahan CFO sendiri oleh Arkitek.

Tempoh liabiliti kecacatan
Klausa 26 menetapkan tempoh liabiliti kecacatan selama 18 bulan daripada tarikh milikan kosong. Perkara yang boleh dituntut oleh Pembeli untuk pembaikan adalah:
1. kecacatan kemahiran kerja atau bahan
2. bangunan yang tidak dibina mengikut pelan atau perihalan Jadual Kedua dan Keempat.
3. lencongan yang diluluskan atau dipinda oleh Pihak Berkuasa

Komen.

Arkitek bertanggungjawab menyemak semua kecacatan dan mengambil langkah pro-aktif mengarahkan Pemaju atau Kontraktornya membaik pulih sebelum menandatangani sijil yang mengesahkan milikan kosong. Jika langkah ini tidak diambil, Arkitek mungkin akan berhadapan dengan komplen langsung daripada Pembeli.

Jadual
Klausa 30 menetapkan semua jadual sebagai sebahagian daripada Perjanjian yang dibaca bersama.

Komen.

Kesemua Jadual dan Perihalan yang disediakan dalam perjanjian hendaklah merupakan salinan kepada pelan atau perihalan yang diluluskan. Arkitek perlu menyediakan pelan-pelan yang tepat untuk dimasukkan dan seharusnya mengambil inisiatif menyemak perjanjian yang disediakan oleh Penjual.

Kesimpulan
Pindaan kepada Akta ini jika dilihat secara menyeluruh menampakkan satu dinamisma yang dirangka dengan mengambilkira perubahan dan perkembangan industri perumahan di Malaysia serta potensi masa depan. Sebahagian daripada klausa-klausa baru yang ditambah serta pindaan kepada klausa sedia-ada telah dengan banyaknya memperjelaskan kekeliruan yang terkandung dalam Akta dan Peraturan asal. Ia juga berupaya menyediakan satu asas kepada industri perumahan yang dinamik di masa hadapan. Pindaan ini secara khusus akan memaksa semua pihak dalam industri perumahan khususnya pemaju dan perunding untuk lebih profesional dan bertanggungjawab. Kepada Arkitek khususnya, pindaan Akta ini bukan sahaja mengekalkan tanggungjawab yang sediada, malah menjelaskan lagi tangungjawab itu dan menyediakan tanggungjawab yang baru. Ianya akan memerlukan seluruh profesion kesenibinaan untuk bersikap lebih profesional dan bertanggungjawab bagi memikul cabaran yang bertambah.

Pindaan kepada Akta ini bukanlah satu teks perundangan yang sempurna dan dapat diterima dengan senang hati oleh semua pihak yang terlibat. Sudah ada rungutan daripada profesional termasuklah Arkitek berikutan dengan bertambahnya tanggungjawab mereka, ada rungutan dari Persatuan Pemaju Perumahan atas hal-hal yang menyentuh kepentingan mereka; dan pembeli juga berterusan merungut atas ketiadaan peraturan yang boleh dikatakan benar-benar melindungi mereka. Walaupun ianya masih belum sempurna, kita sudah boleh melihat satu halatuju yang jelas daripada pindaan ini, iaitu untuk memperkemaskan industri perumahan ke arah menghadapi cabaran masa depan. Ianya merupakan satu langkah awal yang tepat untuk menyediakan asas bagi industri perumahan yang lebih matang dengan sistem bina siap dan jual yang bilamana berlaku akan seluruhnya merobah wajah industri perumahan di negara ini.

Kekurangan dalam akta ini jika ada merupakan kesan sebenar daripada iklim industri, perundangan dan realiti praktis semasa termasuklah di pihak Kerajaan dan Pihak Berkuasa Tempatan. Ia mengambil kira realiti industri perumahan yang unik dimana rumah yang belum dibina dapat dijual. Sehingga amalan bina siap dan jual diamalkan sepenuhnya dalam industri perumahan di negara ini, dan Akta ini dalam sifat sediada tidak lagi diperlukan, maka Akta Pindaan 2002 ini harus dilihat dan diterima secara positif.

Fire Protection in Building

For the purpose of visualizing the fire protection in building, imagine yourself in a building just caught on fire. As soon as fire is detected by the heat or the smoke detector, security personnel in the fire control room is alerted. Officer will first identify the source and location and attempt to extinguish the fire using the first aid – portable extinguishers or hose reel. When control was un-manned, the heat triggers the automatic sprinkler system or the CO2/Pyrogen system in electronically sensitive zones.

Occupants when alerted by the alarm run to the first safe zone, the corridor towards the second safe zone, the protected lobby. From the lobby, occupants moves to the escape staircase. Smoke is prevented from entering the lobby by the operation of pressurized air. In darkness, emergency lights and exit signs guide the occupants to the final discharge at the ground floor.

Firemen, alerted by phone or automatically through EMS, arrives at the scene, took over the fire control room, assess the fire, determine the fire fighting strategy and swings into action.

If you can visualize the scene, your basic knowledge of the UBBL would enable you to design a right protection system.

Fire protection in building deals with two aspects;

Passive Fire Defense; involving planning of escape routes, fire resistance structures, material selection and compartmentalization of areas into manageable fire risk sections.

Active Fire Defense; involving manual and mechanical fire containment and suppression systems such as fire alarms, heat and smoke detectors, hose reel, sprinklers, smoke spill etc.

What system to use?

To know what system to use, the architect must first identify the purpose group of the building by referring to the Fifth Schedule – (Designation of Purpose Group). Once that is done, the architect can determine the required system by referring to the Tenth Schedule – (Requirement for Fire Extinguishing System, Fire Alarm System and Emergency Lighting).

The other schedules are equally important but deal mostly with the passive planning issues.

Basic engineering knowledge.

It is important for architect to be well versed in the basic aspects of fire protection engineering, for several reasons

1. The system must be first approved on the architectural submission
2. M&E submission refers to the approved architectural plans
3. Determination and planning of mechanical spaces
4. Aesthetic of detailing.

I noticed a question about fire prevention almost in every exam. Most candidates I met complain that it’s a tough nut to crack. In practice, I personally think that such question was a great way to assess an architect’s knowledge. This is one subject that no architect should take lightly - certainly not to leave it to the mechanical engineer’s fancy. Because left to them you would end up marveling at the red pipelines on the wall, ceiling and everywhere and tripping on the hose reel drum at every next corner.

Fire prevention or protection is not a rocket science. It is something you could easily understand if you can understand the principle behind, which is preservation of life and property. Of life, it is the protection of the owner/user/occupants by preventing fire from breaking and if it still happens, providing means to run out to safety or to run in to save something or somebody. Fire hazards – fire that kills is not limited to flames, but smoke, fumes and the chemical by-product that is emitted when burning. It also includes fire debris – collapsing structure, melting metals, exploding gas tanks, broken glass etc. How to stop the fire from starting and spreading is the technical and largely mechanical issue.

Basic Reference.

Architects I know are the lazy lots. So I don’t expect you to refer to too many books or reference material. After all you wont have the time to flip them all in the exam hall. The two minimum reference books are:

1. Uniform Building By-Law; which you must have a fair knowledge, at least at which section to flip, and

2. Guide to Fire Protection in Malaysia; the red book published by Bomba, a must have to all architects.

The red book is to me one of the best reference material because it breaks the complex ‘code’ – the jargons of the UBBL into diagrams, something all architect has little excuse not to understand. Of course it helps to keep yourself up-to-date with the circulars and the likes.

I will not attempt to be too technical on explaining the aspects of fire prevention. That you must read on your own. My explanations, I will keep forthright and simple.

Site planning

Fire protection begin with site planning. In site planning, the two things to determine are;

1. Fire fighting or fire appliance access to the building
2. Fire hydrants location.

Fire Appliance Access

Fire appliance access to the building; simply meant how the fire engine can reach the building, shoot water at the building and from where firemen can enter the building. Fire appliance access requires architect to determine the volume of the building, which will determine whether the building should be accessible from one, two or three sides or treated as an island. Because buildings are sometimes oddly shaped, access areas are determined by parts of the total length of wall.

Volume of Building Access Area
7001 to 28000 m3 - 1/6 of total length of wall
28001 to 56000 m3 - ¼ of total length of wall
56001 to 84000 m3 - ½ of total length of wall
84001 to 112000 m3 - ¾ of total length of wall
Above 112000 m3 - island

For those who had to ask how can we determine on the volume of the building? The answer is to go back to either the client’s brief or the plot ratio decided by the local authority.

Fire hydrants location.

For positioning the hydrants, you only need to know 6 things.

1. In new developments, the hydrants must be placed 90 meters apart.
2. In existing development, a hydrant is needed if the nearest existing hydrant is more than 45 meters radius away.
3. The hydrants must be placed between 610mm to 2 meters away from the fire appliance access.
4. It must be 2 meters from the building and overhangs
5. Away from risk of being hit by vehicles
6. Away from street furniture like phone booth, feeder pillar etc.

In the name of Allah the Most Gracious the Most Merciful.

Assalamualaikum.

In 1991 at the age of 28, I sat for the Part 3 Exam and passed. To this day I think I was plain lucky. It was the late Szeto Kok Yin who interviewed me after the exam. The casual interview and his appreciative words 'welcome to the profession' made me believe I had made it even before the result was out. Now 15 years later, I wonder if I had fairly given back of the so much that I have learnt and earned through this profession. This blog, in any small way I hope would help.

Since 1996, a small group of young aspiring architects in Kuala Terengganu had been a very supportive band of 'students' in my lecture series. Over the decade, few of them had passed the exam and few more are trying 'very hard'. More than anything else, they made me a student again. To teach I have to learn.

My collection of lecture notes over the last decades and some new ones will be posted progressively through this blog. Some may require editing because of the changes over time. At the same time too, my effort to translate and analyse the PAM Contract in Bahasa Melayu would be posted in 'pamkontrakreviu.blogspot.com'. All this I hope will enable the knowledge to be made available across a wider spectrum of the current and would-be practitioners.

All that is on this blog is free to be used, distributed and copied in any means - provided that you have my permission. And if you are making money from it (when I'm not) know that I reserve my rights to parts of it later.

I would be grateful for sincere comments. Thank you.

Ar. Nasharuddin Haji Abdul Majid

Kuala Terengganu