diskusi peperiksaan LAM/PAM Bhg3

Apakah, meroboh satu-satunya jalan penyelesaian dari segi undang-undang?
Sekiranya kita menerima hakikat bahawa tindakan meroboh adalah tindakan undang-undang, maka kita akan dengan mudah memahami bahawa hak individu untuk memiliki sebuah rumah yang sesuai dengan keupayaan kewangan dan keperluan beliau adalah hak asasi yang didokong oleh perlembagaan. Jika beliau membina sebuah bangunan dalam tanah yang dimilikinya secara sah dan tidak melakukan kerosakan atau kacau-ganggu kepada orang lain, maka hak beliau tidak boleh dinafikan. Syarat untuk membina bangunan mengikut pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan adalah keperluan teknikal yang bersifat sekunder. Ini tidak bermakna ianya boleh diketepikan kerana seperti yang saya sebut di atas, undang-undang itu tetap kekal untuk dilaksanakan. Berasaskan kepada hak asasi individu inilah saya berkeyakinan bahawa meroboh mana-mana binaan haram bukanlah jalan penyelesaian bukan sahaja kepada Mahligai Zakaria secara khusus malah kepada mana-mana binaan haram yang lain.

Apakah Pihak Berkuasa Tempatan boleh mengambil tindakan meroboh sewenang-wenangnya?
Pihak Berkuasa Tempatan tidak boleh mengambil tindakan meroboh sewenang-wenangnya kerana struktur perundangan mempunyai alternatif tindakan yang jelas bermula daripada amaran, arahan memberhentikan kerja, kompoun, penalti, pendakwaan dan jika sabit kesalahan oleh mahkamah dikenakan tindakan denda, penjara dan tindakan meroboh.

Jika hujah ini diterima, kita mungkin akan berpandangan bahawa tindakan meroboh hanya boleh dibuat dengan perintah mahkamah. Kita masih perlu berhati-hati dengan hujah ini kerana satu ciri yang istimewa dalam Akta Kerajaan Tempatan dan Akta Jalan, Parit dan Bangunan adalah peruntukan kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk merangka Peraturan dan Undang-undang Kecil sendiri. Saya tidak berpeluang untuk mengkaji undang-undang kecil yang diguna-pakai di Kelang tetapi saya tahu tentang adanya Majlis Perbandaran yang mempunyai Undang-undang Kecil yang membenarkan tindakan meroboh jika tindakan itu di sokong oleh Majlis yang bersidang.

Peranan arkitek dalam masalah binaan haram.
Sebagai arkitek kita selalunya bergantung semata-mata kepada Akta-akta umum yang disenaraikan di atas. Kita adakalanya tidak menyedari ujudnya undang-undang kecil yang digubal khusus untuk sesuatu Pihak Berkuasa Tempatan. Seorang arkitek yang menjalankan praktisnya di luar dari daerah kebiasaannya wajar mendapatkan maklumat yang lengkap sebelum mengemukakan pelan dan mengambil tindakan segera meminda pelan jika diperlukan. Bukan itu sahaja malah arkitek juga perlu memantau perjalanan pelan, respon dari jabatan dan juga tindakan klien dalam aspek bayaran fee prosesan pelan, sumbangan, deposit dan pematuhan kepada pelan dalam masa pembinaan.

Saya percaya hampir semua binaan haram dibina menggunakan pelan yang dibuat oleh arkitek profesional atau pelukis pelan yang berdaftar. Jika tidakpun, pastinya ada arkitek atau pelukis pelan di belakang pelan-pelan tersebut.

Dalam kes Mahligai Zakaria, kita baca dari akhbar bahawa pelan telah dikemukakan tetapi tidak diluluskan oleh Majlis kerana fee pelan tidak dibayar. Arkitek yang mengemukakan pelan kemudian menarik diri. Tidak jelas samada arkitek menarik diri sebelum atau selepas kekecohan bermula. Juga tidak disebut samada beliau menarik diri dengan membatalkan permohonan atau tidak. Hal ini tidak dijelaskan kepada awam. Kemudiannya dalam sidang akhbar, (yang dipaparkan sebahagiannya di TV3) pemilik menyatakan bahawa satu-satunya kesilapan teknikal dalam pelan yang dikemukakan adalah nama pemilik bangunan yang berbeza dengan nama pemilik tanah.

Dengan setakat fakta yang diketahui, saya berpendapat bahawa sememangnya Majlis mengambil tindakan yang betul untuk tidak memproses pelan yang tidak dikemukakan oleh arkitek bagi pihak pemilik tanah. Kesilapan ini kelihatan terletak pada arkitek yang sepatutnya telah menyemak pemilikan tanah sebelum mengemukakan pelan. Mengemukakan pelan kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk suatu individu atau entiti yang tidak mempunyai milikan tanah secara sah adalah satu kecuaian profesional. Di pihak Pihak Berkuasa Tempatan pula pelan sedemikian biasanya dianggap sebagai tidak diterima.

Berkenaan dengan fee proses pelan yang tidak dibayar, terdapat dua kemungkinan. Pertama, jumlah fee telah dimaklumkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan kepada arkitek, arkitek telah memaklumkan kepada pemilik tetapi beliau tidak mahu atau belum sempat membayar. Kedua Pihak Berkuasa Tempatan tidak menerima pelan (atas sebab milikan tanah tadi) dan dengan demikian tidak meminta fee pelan dilunaskan. Dalam kemungkinan pertama, saya cuma berharap yang arkitek telah memaklumkan keperluan Pihak Berkuasa Tempatan secara bertulis kepada pemilik.

Kes serupa di atas sebenarnya telah banyak berlaku dan saya rasa telah dialami oleh ramai arkitek. Dari segi UBBL, sememangnya beban mengemukakan pelan, mendapatkan kelulusan dan memantau pembinaan sehingga Sijil Layak Menduduki diperolehi adalah tanggung jawab arkitek. Tetapi dalam realiti praktis, adakalanya pemilik (terutamanya jika mereka ‘ada orang dalam’) lebih suka untuk mengendalikan urusan pelan sendiri. Pihak Berkuasa Tempatan pula, ada yang cukup tegas dengan berhubungan semata-mata dengan arkitek tetapi ada yang bersikap tidak kisah. Kepada semua arkitek, pengalaman peribadi dalam kes seperti ini cukup mengajar saya untuk menasihatkan anda supaya berhati-hati dan tidak sekali-kali melepaskan tanggungjawab ini kepada klien anda biarpun apa kata mereka.

Perlukah Arkitek mengawasi pembinaan binaan haram?
Soalan ini cukup menarik. Saya tidak mempunyai jawaban yang tepat tetapi saya akan cuba untuk melihat hujah yang sesuai.

Dalam hal binaan haram, arkitek berdepan dengan dilema yang berat samada untuk tidak mengawasi pembinaan dan melanggar kontrak dengan klien atau mengawasi dan dianggap bersekongkol dengan klien yang membina binaan haram.

Saya berpandangan bahawa arkitek mempunyai tanggungjawab untuk mengawasi pembinaan sekalipun ianya haram dari aspek tidak mendapat kelulusan pelan.Ini berdasarkan kepada beberapa fakta;

1. Arkitek mempunyai perjanjian yang memerlukan beliau bertanggungjawab dengan klien daripada peringkat rekabentuk skematik sehinggalah projek disiapkan dan mendapat Sijil Layak Menduduki dan jika pembinaan dilaksanakan oleh Kontraktor, mengawasi kontrak itu sehingga akaun muktamat.
2. Arkitek adalah ‘orang yang berkelayakan’ atau orang yang mengemukakan pelan’ dibawah UBBL. Tanggungjawab ini mempunyai implikasi undang-undang.
3. ‘Orang yang berkelayakan’ atau orang yang mengemukakan pelan’ di bawa takrif UBBL tidak boleh menarik diri kecuali penarikan dirinya dipersetujui oleh Pihak Berkuasa Tempatan dan seorang arkitek pengganti telah dilantik.
4. Sekiranya pelan telah dikemukakan dan kemudiannya diluluskan, (semasa atau selepas pembinaan) arkitek akan kembali bertanggungjawab.
5. Arkitek mempunyai tanggungjawab moral dan profesional kepada masyarakat awam dari segi keselamatan pembinaan.

Setengah orang berpandangan bahawa kontrak tidak terpakai dalam perlaksanaan tindakan yang salah dari segi undang-undang. Dalam kata lain, arkitek sekalipun mempunyai perjanjian dengan pemilik, tidak perlu mengawasi aktiviti yang salah tersebut. Namun demikian ‘salah’nya pembinaan tersebut bersifat sementara.

Arkitek bagaimanapun mestilah mengambil langkah melindung diri dengan memaklumkan kepada pemilik secara bertulis tentang kesalahan beliau. UBBL juga mempunyai peruntukan untuk arkitek melapurkan kesalahan pemilik tersebut. Arkitek boleh dikatakan bersubahat jika tidak mengambil langkah demikian.




Mestikah Mahligai Zakaria diroboh?
Dalam hal ‘mahligai Zakaria’ ini, saya akan cuba mengupas masalah ini daripada beberapa aspek.

1. Apakah, meroboh satu-satunya jalan penyelesaian dari segi undang-undang?
2. Apakah PBT boleh mengambil tindakan meroboh sewenang-wenangnya?

Menjawab persoalan ini memerlukan kita mempunyai sedikit pengetahuan tentang beberapa undang-undang yang berkaitan. Spesifiknya kita perlu merujuk kepada beberapa akta yang berkaitan:

1. Kanun Tanah Negara,
2. Akta Kerajaan Tempatan
3. Akta Jalan, Parit dan Bangunan,
4. Akta Perancangan Bandar dan Desa,
5. Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984.

Mungkin juga kita perlu memasukkan Perlembagaan Malaysia dalam hal hak individu untuk memiliki harta (Artikel r69 - Persekutuan Bab 6 – Keupayaan terhadap harta, kontrak dan guaman dan Artikel 13 – Hak terhadap harta) sebagai satu aspek yang perlu disentuh sama.

Setiap rakyat mempunyai hak dalam Perlembagaan untuk memiliki sebuah rumah. Rumah itu mestilah dibina secara sah dan selamat atas sebidang tanah yang dimiliki juga secara sah mengikut Kanun Tanah Negara. Kanun Tanah pula memperuntukkan bahawa tanah yang dimiliki itu mesti dibina sebuah bangunan dengan mengikut pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan. Pihak Berkuasa Tempatan pula mensyaratkan bangunan diluluskan mengikut Akta Perancangan Bandar dan Desa [yang menentukan had maksima penggunaan tanah dan ketinggian bangunan], Akta Jalan, Parit dan Bangunan [yang menentukan piawaian jalan dan parit] dan Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 [ yang menggariskan piawaian minima bagi bangunan].

Tindakan meroboh apa-apa binaan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bukanlah suatu tindakan ‘unilateral’ yang boleh dibuat sesuka-hati tetapi merupakan suatu tindakan undang-undang. Ertinya ia hanya boleh dilaksanakan apabila cukup syarat; dibenarkan oleh peruntukan undang-undang dan telah melalui proses notis dan tindakan perundangan termasuk ianya boleh dicabar di mahkamah. Dari kefahaman saya tentang Kanun dan Akta-akta di atas, saya tidak melihat tindakan meroboh boleh dibuat sebelum adanya perintah mahkamah. Tetapi ini cuma pandangan peribadi saya dan mungkin ada peguam yang lebih arif di pihak Pihak Berkuasa Tempatan yang tidak akan bersetuju dengan saya dan mempunyai hujah yang cukup kuat untuk menasihatkan sedemikian. Betul atau salah tafsiran saya hanya boleh ditentukan oleh mahkamah dan setakat ini saya tidak tahu tentang kes meroboh oleh Pihak Berkuasa Tempatan yang telah dicabar dimahkamah tertinggi yang hukumnya boleh dijadikan panduan.

Penutup.
Debat tentang siapa benar dan siapa salah tidak akan berakhir dengan mudah di sini. Apapun kesudahannya, kita mengharapkan hikmah dan kebaikan. Kita juga mengharapkan agar sikap rasional diutamakan dan undang-undang ditegakkan. Mahligai Zakaria hanyalah satu kes glamor yang berada dipuncak ‘iceberg’. Ianya menjadi besar kerana saiznya yang besar dan mahal, dan dimiliki oleh orang yang dianggap berkuasa sedangkan ratusan atau mungkin ribuan lagi mahligai-mahligai besar dan kecil, yang dimiliki oleh orang-orang biasa dan kerdil yang tidak dipentaskan dibawah lampu sorot media perdana. Semuanya menuntut keadilan dan kewarasan tindakan. Mahligai–mahligai ini adalah satu kesalahan yang khusus dalam satu undang-undang yang khusus dan wajib diadili dengan undang-undang yang khusus juga .

Episod ini akan mempunyai natijah yang besar kepada perjalanan dan ketelusan Pihak Berkuasa Tempatan di seluruh negara kalau mereka ingin mengambil iktibar darinya. Kepada bakal arkitek, satu-satunya nasihat yang boleh saya berikan kepada anda dan kepada saya sendiri juga adalah supaya berhati-hati dan berusaha mempertahankan tahap profesionalisme kita pada setiap masa.